Недавно поступил вопрос: "Хотим купить участок земли ИЖС с недостроенным домом. У продавца участок собственности. На участке стоит недостроенный дом, дому присвоен адрес. Участок отмежеван. Других документов нет. Можно ли потом оформить дом в собственность?"
В данном ракурсе, хочется рассказать, что делать гражданам, которые могут столкнуться с такой ситуацией.
Для того, чтобы исключить риск признания дома самовольной постройкой, после покупки земельного участка покупателю в самое ближайшее время придется регистрировать право собственности на этот дом. C этой целью нужно будет вместе с правоустанавливающим документом на приобритенный земельный участок, выпиской из ЕГРН, техническим планом, подготовленным на основании декларации, составленной и заверенной собственником земельного участка, обратиться в Росреестр через МФЦ или Госсуслуги.
В случае отказа ( приостановки ) в регистрации права собственности на дом целесообразно использовать указанные ниже разъяснения Верховного Суда РФ, которые вместе с вышеназванным перечнем подготовленных для оформления дома документов помогут через суд признать право собственности на дом и не допустить сноса такой постройки.
На основании п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12, 12. 2023 года № 44 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований предусмотренных законодательством.
Возведение здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки ( п. 1 ст. 222 ГК РФ ).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ " самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого, не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований разрешений и ( или ) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются, действующими на дату выявления самовольной постройки".
На основании п, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве, не являются основанием для признания его самовольной постройкой (. ч 13 ст. 51. 1 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13. 07. 2015 года № 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости".
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским ( фермерским ) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка предусмотренного ст 51 1 ГрК РФ и регистрация на них прав собственности на основании только технического плана подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка и првоустанавливающего документа на земельный участок, являются законными действиями застройщика ( ч .11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Федерального закона " О государственной регистрации недвижимости".
