Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке
При оформлении покупки квартиры в новостройке застройщик предлагает следующую схему: сначала оформляется Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по ДДУ, далее оформляется основной договор ДДУ. При этом по соглашению дольщик должен внести 100% обеспечительного платежа, который затем после регистрации ДДУ переводится на счет дольщика, а дольщик в свою очередь оплачивает основной договор в течение 30 дней с даты регистрации ддоговора. Такая схема кажется не совсем законной, т.к. застройщик согласно 214 закону не может брать с дольщика никакие средства до регистрации договора ДДУ. Подскажите, стоит ли связываться с застройщиком по такой схеме, какие риски? Прилагаю само соглашение, которое предлагает подписать застройщик.
Обспечением является неустойка (проценты за просрочку), задаток (именно задаток, а не вся цена договора), залог (надеемся, с этим ясно), поручительство (тоже должно быть понятно), банковская гарантия (для физ.лиц обычно не применяется), удержание (тут не ваш вариант).
По п. 3 "соглашения" - ссылаются на п. 1. ст. 329, так давайте его прочтем "Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором". То есть ни к одиному из указанных обеспечительный платеж не относится, он ближе по природе к задатку, но он им не является.
См. п. 3.1. - еще интереснее, т.к. расторжение данного соглашения не может вести к расторжению основного обязательства.
См.. п. 4, снова говорится нам о том, что основного обязательства нет, т.к. говорит о необходимости его заключить, т.е. зарегистрировать, а не о том, что обеспечивается исполнение ДДУ.
См. п. 4.1. - В НЕМ ВСЯ СОЛЬ- нарушение вашего "обязательство" произвести регистрацию сделки стоит 10% от суммы обеспечения, обеспечение на обеспечение - нонсенс. И снова фиксируется отсутствие основного обязательства. Причем, заметьте, не оплаты вами затрат застройщика, а именно регистрации сделки. При этом ни слова о том, что если будет отказ в регистрации, не по вашей вине (тогда вам придется выколачивать деньги как неосновательное обогащение, т.к. по сути никакого соглашения нет).
Пункт 4.2. - вот если все сложится, ваши средства "зачтут" в счет оплаты ДДУ, коряво.
Что касается требований ДДУ. В 214-фз предусмотрено обеспечение ИМЕННО ЗАСТРОЙЩИКОМ своих обязательств: залогом (имущество в залоге у вас), поручительством банка.
Обеспечение исполнения вашего обязательства КАК УЧАСТНИКА об оплате предусмотрено ст. 5 "В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки". Это называется законная неустойка.
Вот, как-то так.
Схема предложенная застройщиком является серой, соглашения которое предлагается защищает интересы именно стороны застройщика. Т.к. согласно п.4.1. Соглашения в случае невыполнения обязательства по заключению основного договора влёчет наложения неустойки в размере 10% обеспечительного платежа. Получается двойное обеспечение.
Статья 12.1 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог
2) поручительство.
Что же касается ответственности участника долевого строительства, то она тоже предусмотрена этим законом.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Здравствуйте!
Схема очень мутная, совершенно очевидно, что застройщик таким образом уходит от возможной ответственности или пытается ограничить свою ответственность.
Решение, безусловно, принимать Вам, но рисков тут много, как уже сказали коллеги. Однако, если очень нужна квартира, всегда есть способы защиты Ваших прав. Да, потом придется много побегать по судам и выбивать свои кровные деньги годами, но, если не рисковать, то квартиры вообще никогда не будет.
Любой застройщик будет вести себя подобным образом, кто-то более прозрачный, кто-то - менее, но в целом у всех застройщиков есть большой штат юристов, которые изобретают подобные схемы. Поэтому, если Вы хотите квартиру приобрести именно у этого застройщика, почитайте отзывы о нем, каким образом в итоге они дают квартиры. Но в большинстве случаев, людям, вложившим свои деньги, потом приходиться признавать право собственности на квартиру через суд, и они это успешно делают, но в итоге волокиты очень много.
Обратите особое внимание на то, не является ли состояние застройщика предбанкротным - иначае потом пытаться получить жилье можно только в рамках дела о банкротстве. Информацию о лицах, в отношении которых ведется дело о банкротстве, можно посмотреть на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в интернете.
Удачи Вам в получении жилья!
Пожалуйста, оставьте свой отзыв.
С уважением, Ирина.
Следует иметь в виду следующее. Ведь риски вообще при покупки жилья всегда в той или иной степени присутствуют. Соберите информацию о репутации застройщика в интернете, прессе. Посмотрите статьи, отзывы, форумы, местные судебные сайты, Сайт Высшего Арбитражного Суда РФ посмотрите, по форумам дольщиков, как долго существует на рынке данный застройщик, какие объекты построены и т.д.
Помимо оценки самого договора нужно проверить также на наличие ряд других документов.
Необходимо, чтобы застройщик имел целый ряд обязательных документов, в частности: постановления главы администрации о выделении земельного участка для строительства, о размещении на нем объекта недвижимости; градостроительное заключение, градостроительная документация; оформленный и зарегистрированный договор аренды земли; комплект утвержденной исходно-разрешительной и проектной документации; экспертное заключение государственной вневедомственной экспертизы проектной документации; разрешение на строительство объекта недвижимости.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Могу составить необходимый для Вас документ, отвечу на Ваши вопросы - обращайтесь индивидуально!
Буду Вам признательна, если на личной странице оставите свой отзыв. Спасибо!
Здравствуйте!
Обеспечить исполнение обязательства можно только при наличии самого обязательств, то есть при наличии уже заключенного и зарегистрированного договора ДДУ, а не до него.
Данное соглашение не имеет юридической силы, оно ничтожно.... а внесенные Вами денежные средства по данному соглашению в праве расцениваются как неосновательное обогащение застройщика.
Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по ДДУ в такой предлагаемой схеме незаконен. Объясню почему. Дело в том, что, обеспечение исполнения обязательств — это меры, предназначенные для защиты интересов кредитора от ненадлежащего исполнения обязательства должником и побуждения должника к исполнению обязательства посредством присоединения в силу закона или договора к основному (главному) обязательству дополнительного.
Обеспечение исполнения обязательства является дополнительным обязательством по отношению к главному и потому зависит от него: в случае прекращения главного обязательства прекращается и дополнительное обязательство. В вашем же случае оно ничтожно, поскольку основное обязательво еще не вступило в силу, т.е. неподписан договор. Способы обеспечения исполнения обязательства всегда носят имущественный характер. В вашем случае это 100% уплата денежной суммы. (Что само по себе уже не законно, потому как уже не является залогом - как мерой обеспечения обязательства). В Вашем случае договор не подписан, и совершенно верно высказался мой коллега - Данное соглашение не имеет юридической силы, оно ничтожно....
