Можно ли вернуть Залог за квартиру

Здравствуйте.

Из описания ситуации неясно, что это было - аванс, предоплата или задаток. Залог в ГК РФ используется в ином смысле - как средство обеспечения обязательств.

В данном случае нужно отличать понятие задатка, предоплаты и аванса. Проще всего дело обстоит с задатком хотя бы потому, что имеются его четкое законодательное опреде ление и признаки. Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что со глашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.

Анализируя п. 1 этой же статьи, можно сделать вывод, что размер задатка должен быть точно установлен в соглашении о нем. Задаток может быть совершен только в денежной форме и не распространя ется на случаи оплаты векселями, ценными бумагами и т. д. Однако нигде в Гражданском кодексе не говорится о том, что соглашение должно содержать само слово «задаток», что может вызывать опре деленные споры. Положения о задатке носят императивный харак тер (за исключением п. 2 ст. 381), поэтому, если есть какие-нибудь отступления от ст. 380, 381 ГК РФ, можно смело квалифицировать заранее уплаченную сумму авансом или предоплатой, ссылаясь на п. 3 ст. 380. На практике суды квалифицируют задаток через его функции: платежную, удостоверительную (подтверждение наличия обязательств), обеспечительную и компенсационную. В целом поло жения о задатке больше соответствуют интересам плательщика, так как устанавливают двойной размер взыскания. При этом проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитываются ис ходя из суммы двойного задатка (постановление ФАС Московского округа от 21 февраля 2005 г. № КГ-А40/18–05).

Не надо путать задаток с отступным, так как в последнем случае имеет место добросовестное исполнение договора. Выплата задатка является штрафной санкцией, прекращающей все отношения между сторонами. Отступное не влечет взыскания убытков.

Сложнее дело обстоит с разграничением понятий предоплаты и аванса. Законодательно эти понятия не раскрыты. При этом ст. 711 ГК РФ использует эти понятия как синонимы, а ст. 823 содержит перечисление: «в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рас срочки оплаты товаров», что свидетельствует о наличии разницы в этих понятиях. Возникает вопрос: можно ли применять нормы об авансе (ст. 380, 735, п. 2 ст. 711) к предоплате, а нормы о предоплате (ст. 487, 500, 1092, п. 1 ст. 711) – к авансу? Учитывая схожесть этих понятий, можно сказать, что в большинстве случаев на этот вопрос нужно дать положительный ответ. Однако на практике встречаются ситу ации, когда эти понятия необходимо отграничивать. Ниже будет рассмотрен один из таких случаев. Сейчас же отметим, что отграничение аванса от предоплаты име ет большое значение для налоговых правоотношений. Публичное право в отличие от Гражданского кодекса чаще использует эти понятия в разных значениях, но также не дает их четкого определения. За неимением четких дефиниций необходимо знать аргументы более теоретического характера, дабы иметь возможность использовать хотя бы их. Анализ законодательства говорит о том, что предоплата является общим, а аванс частным понятием. Так в Инструкции ЦБ от 26 июля 1995 г. № 01–20/105381 устанавливалось: «Предоплата может быть частичной (аванс), то есть покрывать только часть стоимости товара, подлежащего отгрузке». Статья 735 ГК РФ содер жит такой же подход: «Работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи аванса». На практике это влечет множество важных последствий. Так, если в договоре фигурирует термин «предоплата», но не указана ее точная величина, то предполагается, что предоплата должна быть 100%, аванс же будет 100% только в случае прямого указания2. Однако неточность законодательс тва позволяет оспорить данный подход. В ст. 487 ГК РФ законодатель вкладывает в понятие предоплаты как общее, так и частное: «Обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата)». Есть мнение, что сама формулировка «предварительная оплата» предпо лагает, что соответствующие обязанности могут выполняться после того, как оплата была произведена, тогда как понятие «аванс» не предполагает освобождения контр агента от выполнения своих обязательств, независимо от наличия или отсутствия факта выплаты аванса. Автор считает, что данный аргумент может быть использован в суде, но спешит подчеркнуть его умозрительность. В таких условиях необходимо более детально согласовывать договорные условия о предварительном платеже.

Благодаря принципу свободы договора сумма, которая сначала относилась к одному виду предварительной оплаты, может впоследствии относиться к другому виду.

При этом суд будет устанавливать, каким из видов предварительной оплаты она являлась на момент, существенный для принятия решения. Так, по становлением ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17–150/3–2005 сумма была признана задатком несмотря на то, что договор содержал условие: «А. обязана внести сумму в размере ххх рублей, которая впоследствии при заключении договора субаренды будет засчитана в счет арендных платежей первого месяца субаренды».

Существенным моментом является момент совершения предварительной оплаты. Задаток и предоплата могут передаваться как в момент заключения со ответствующего договора, так и после него, до выполнения контрагентом своего обязательства. Сложнее дело обстоит при совершении предварительной оплаты до заключения договора – в этом случае необходимо учитывать нормы ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. Если предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет и другие существенные условия основного дого вора, а также не заключен в форме, установленной для основного договора, можно попробовать вернуть деньги на основании его ничтожности. В соответствии с п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 593 предва рительный договор не подлежал государственной регистрации. Встречаются случаи, когда одна из сторон пытается подстраховаться и инициирует оформление предва рительной оплаты соглашением, которое фактически является предварительным договором. В этом случае важно не просрочить срок заключения основного договора, иначе в соответствии с п. 6 ст. 429 контрагент будет освобожден от обязанности заключать договор. При этом имеет смысл заранее зафиксировать факт предложе ния о заключении основного договора4. В судебной практике нет единого подхода к возможности выдачи задатка по основному договору с помощью предваритель ного. Некоторые суды взыскивают задаток с той стороны, из-за которой не состоя лось заключение основного договора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. № А17-150/3-2005), другие считают, что таким образом не мо жет выдаваться задаток, и уплаченная сумма как авансовый платеж взыскивается не в двойном, а в однократном размере (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004).

Иногда законодательство вводит определенные условия по отношению предва рительной оплаты для субъектов договорных отношений. Как правило, для юриди ческих лиц, чья собственность принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, существуют ограничения по величине предварительной оплаты. Такие ограничения обычно содержатся в постановлениях органов исполнительной власти (правительств разного уровня) по вопросу реализации законов (решений) законо дательных (представительных) органов о бюджете на текущий год. Соответствен но предварительная оплата сверх установленной суммы может быть возвращена в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Как правило, в таких нормативных правовых ак тах фигурирует понятие «аванс». В связи с этим были высказаны предположения, что данные ограничения не распространяются на предоплату5.

Сложности могут возникнуть при переходе предварительной оплаты от полу чателя к третьему лицу. Так, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2005 г. № А79-9688/2004-СК2-9052 не была признана уступка права требования от по лучателя денежных средств к плательщику по отношению к налоговому органу, кото рый в безакцептном порядке списал средства со счета получателя. Требования о воз врате задатка и проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами плательщик должен был предъявлять к самому получателю. Получатель же должен был сам судиться с налоговым органом по поводу списания денежных средств.

В судебной практике выработаны определенные подходы к взысканию предва рительно уплаченных денежных средств. Положения о возвращении задатка прямо регламентированы в Гражданском кодексе и вызывают меньше трудностей. Также ряд трудностей по отношению к возврату предварительно уплаченного по договору купли-продажи снимается п. 3 ст. 487: «Покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не пе реданный продавцом».

Лица же, не желающие возвращать предоплату или аванс, ссылаются на п. 4 ст. 453 ГК РФ: «Стороны не вправе требовать возвращения того, что было ис полнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон». Также возможна неправильная трактовка тех норм, которые регламентируют последствия растор жения договора при добросовестном поведении сторон, например ст. 806 ГК РФ: «При одностороннем отказе от исполнения договора сторона, заявившая об отказе, возмещает другой стороне убытки, вызванные расторжением договора». Для взыс кания предварительно уплаченного необходимо доказать вину получателя в рас торжении договора, в этом случае можно ссылаться на п. 5 ст. 453 ГК РФ: «Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора». Так, ФАС При волжского округа постановлением от 08.05.2008 № А12-11223/07 (оставленным без изменения определением ВАС РФ от 30.07.2008 № 9782/08) признал предо плату в качестве убытков и обязал их вернуть на основании этой нормы. Вместе с тем суды первой инстанции иногда отказывают в возвращении предварительной оплаты на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Но данный подход нельзя использовать в случаях расторжения договора по со глашению сторон. ВАС РФ в определении от 05.10.2007 № 11826/07 указал, что, так как договор оказания услуг расторгнут по соглашению сторон и п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, обращение истца в суд с требованием о взыскании задолженности по договору является не надлежащим способом защиты нарушенного права. В данном случае можно ссы латься на ст. 1102, 1103 ГК РФ о возврате неосновательного обогащения. Такой подход довольно часто применяется судами (ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.08.2006 №А19-11593/05-31-Ф02-4219/06-С2, ФАС Центрального округа от 02.08.2006 № А23-488/06Г-19-32). Данный подход освобождает от доказывания виновности получателя в расторжении договора, но накладывает на плательщика новые обязанности по доказыванию. Суд в обязательном порядке будет исследовать вопрос об освоении получателем суммы предварительной оплаты. Из-за этого необ ходимо будет предоставить точные расчеты необходимых и произведенных затрат. Эти расчеты можно основывать на статистических данных о рыночных ценах. При этом получатель может доказывать, что предварительный платеж не предназначался для оплаты его затрат по выполнению обязательств, поэтому имеет смысл заранее оговаривать в договоре цель предоплаты.

Исходя из вышеуказанного, выберете свой вариант предварительного внесения средств и Вы ответите на свой вопрос. Появяться сомнения или вопросы по существу обращайтесь, буду рад помочь.

Удачи

Уважаемая Анастасия!

Сргласно ст. 380. ГК РФ
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.


Согласно ст. 381 ГК РФ
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Т.о., если условие о задатке прописано у Вас предварительном договоре или имеется соглашение о задатке, то при неисполнении договора с Вашей стороны - задаток должен остаться у Продавца.