Обмен квартирами через переуступку по ДДУ.
В договоре переуступки от подрядчика физ. лицу присутствует пункт: Участник долевого строительства гарантирует, что уступаемое им право требования оплачено Застройщику в размере, установленном в пункте таком-то (где стоимость квартиры) Основного договора (ДДУ), никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и (или) запрещением не состоит, свободно от любых прав и претензии третьих лиц.
После регистрации в Росреестре на руках у физ. лица будет оригинал договора переуступки из Росреестра.
Вопрос: после регистрации переуступки в Росреестре:
1. Достаточно ли получить от подрядчика заверенную копию его ДДУ (или обязательно нужен оригинал)?
2. Достаточно ли получить от подрядчика копию справки об оплате его ДДУ (или обязательно нужен оригинал)?
3. Нужны ещё какие-то обязательные документы от подрядчика?
Здравствуйте, Владислав!
1. Действующим законодателсьтвом в соответствии с п. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ установлено, что для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:
- паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
- договор долевого участия в строительстве жилого дома;
- акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
В отдельных ситуациях могут также запросить:
- свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
- закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
- договор уступки права требования на долю в помещениях строящегося дома и выписка из ЕГРН (как в Вашем случае);
- доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
В связи с тем, что законодатель не устанавливает требований по предоставлению оригинала договора или иного документа, подтверждающего право на помещение, приобретенное по долевому участию, то Вам достаточно иметь надлежаще заверенную второй стороной копию ДДУ, подтвреждающую право на уступаемое Вам помещение.
2. Справку от организации лучше получить в оригинальном виде. Также желательно получить такую справку от застройщика (в подтверждение получения суммы по ДДУ). Также обязательно следует запросить актуальную выписку из ЕГРН.
3. Наиболее важными для Вас документами будут договор уступки права требования на долю в помещениях строящегося дома и актуальная выписка из ЕГРН (сроком менее месяца), подтверждающие права подрядчика на передаваемые по сделке помещения.
Здравствуйте, уважаемый Владислав! По существу Вашего вопроса поясняю следующее:
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.
Согласно статье 48 ФЗ-214:
2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю).
Согласно ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. При этом:
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
2. В соответствии со статьей 17 Федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
После регистрации договора цессии будет достаточно получить Выписки Росррестра - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которых будет отражен переход прав на квартиры со ссылкой на документы (договоры переуступки).
Вам же нужно передать зарегистрированную копию переуступки застройщику, чтобы у него была информация о смене дольщика.
Справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является, поэтому кроме нее желательно получить от застройщика заверенные копии финансовых документов, подтверждающих расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ).
Если возникли дополнительные вопросы или требуется персональная консультация, можете обратиться ко мне индивидуально, в том числе на адрес эл. почты 2014_jurist@inbox.ru
Буду признательна за отзыв и оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. Всего доброго!
1. Законодательством не предусмотрено обязательности передачи оригиналов документов, подтверждающих наличие у цемента ( в данном случае подрядчика) передаваемого права по ДДУ. Это условие закон отводит на усмотрение сторон договора цессии и обычно прописывается в договоре цессии.
Я бы вам рекомендовала все же получить оригинал договора ДДУ подрядчика, поскольку копия договора в некоторых случаях не признается письменным доказательством ( это на случай возможных судебных разбирательств).
2.чтобы быть уверенным в оплате подрядчиком прав требования по ДДУ, в первую очередь нужно смотреть условия договора ДДУ подрядчика с застройщиком. Если указано о полной оплате, то вам достаточно и копии документов, подтверждающих уплату, поскольку первостепенное значение имеют условия договора, а справка финансовым документом не является.
3. Для удостоверения наличия прав подрядчика на передаваемую квартиру можно взять свежую выписку из ЕГРП. Каких-то иных документов от подрядчика не требуется.
А зачем ДДУ?
У Вас есть сделка по переуступке права требования.
Её достаточно.
Копия справки не помешает.
Но нужно смотреть условия ДДУ.
Не всегда справка подтверждает выполнение условий ДДУ.
Для проверки чистоты сделки требуется юрист.
Причём грамотный.
Документы от подрядчика не нужны.
Достаточно того, что сдаётся в Росреестр.
Он же переуступает право требования, а не вещь.
Добрый день!
Изучив Вашу ситуацию отвечаю на поставленные вопросов:
1.От подрядчика Вам достаточно копии заверенной надлежащим образом
2. А вот от подрядчика необходимо иметь оригинал справки
3. Дополнительных документов Вам не потребуется , у Вас чистая сделка
никаких дополнительных рисков возникнуть не может
Вы можете обратится за личной консультацией в любое время!Работаю в Вашем регионе
отвечу на все Ваши вопросы- бесплатно
Добрый день, отвечаю на Ваши вопросы:
1. Достаточно надлежаще заверенной копии.
2. Для предотвращения всевозможных рисков, необходимо взять оригинал справки.
3. Дополнительных документов никаких не понадобится.
