Освобождение квартиры в период карантина
В начале марта наша семья продала квартиру. 8 мая по договору мы должны квартиру освободить. Но сейчас в кваритре на полной изоляции находится тяжелобольный ребенок (диагноз входит в перечень для полной и обязательной изоляции, утвержденный Мэром Москвы). Там всего 6 пунктов. Я попросила покупателя подождать хотя бы несколько дней, до 12 мая, пока карантин не закончится. А если его продлят, тогда уже поговорить. Я боюсь за жизнь и здоровье ребенка, сейчас устраивать переезд, выводить ее в общие зоны, в том числе лифт, транспорт, пусть даже такси. Но покупатель говорит, это ваши проблемы, меня ничего не интересует, разбирайтесь сами со своими болезнями. Квартира была приобретена ими причем как дополнительная, где жить им есть, ипотеки нет. Несколько дней, которые я прошу, не хотят давать из принципа. Есть ли у меня законные возможности остаться с ребенком на изоляции до хотя бы минимального улучшения ситуации в городе. Болезнь в нашем случае - это необратимая трагедия. Помогите, что делать?
Здравствуйте!
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так как в Вашем случае не достигнуто соглашение сторон, то остается вариант - это оставаться до окончания периода самоизоляции и никуда не переезжать. Если Ваши покупатели обратятся в суд, а это время, а Вам нужно всего несколько дней, то в суде Вы можете представить доказательства, из которых Вы исходили. Это, прежде всего, утвержденный на законодательном уровне режим карантина в Вашем регионе, а также медицинские документы, подтверждающие болезнь Вашего ребенка.
Судебных прецедентов, конечно, по Вашему вопросу еще нет. Но с бОльшей долей вероятности суд будет на Вашей стороне.
В настоящее время направьте Вашим покупателям уведомление об изменении условий договора в связи с обстоятельствами, связанными с тяжелой эпидемиологической обстановкой в стране, осложненной болезнью Вашего ребенка. Данное уведомление составляется в свободной форме со ссылкой на Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ в действующей редакции (от 28 апреля 2020 г. № 51-УМ).
Образец можете взять по следующей ссылке:
https://iskiplus.ru/uvedomlenie-ob-izmenenii-dogovora/
https://www.advokat-kk.ru/2020/03/ukaz-o-koronaviruse.html
Скопируйте ссылки в поисковик и перейдите на страницы сайтов.
Направьте данное уведомление по адресу, указанному в договоре купли-продажи, заказным письмом с уведомлением с описью вложения.
Оставайтесь на месте и никуда не переезжайте. Здоровье прежде всего.
Уже потом будете разбираться со сложившейся ситуацией.
Я все-таки надеюсь на благоразумие Ваших покупателей.
Удачи Вам и здоровья всей Вашей семье!
Добрый день.
п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
В случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены.
Следует иметь в виду, если продавец не исполняет обязанности по передаче жилья (например, не освобождает его в обозначенный срок, не подписывает акт приема-передачи и т.д.), покупатель вместо требования о передаче может сразу отказаться от договора и потребовать возврата выплаченной цены (ст. 463 ГК РФ).
Статья 463 ГК РФ Последствия неисполнения обязанности передать товар
1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
Я бы порекомендовала бы вам написать на имя покупателя уведомление, в котором необходимо сообщить о невозможности освободить квартиру в оговоренные в договоре сроки в связи с болезнью ребенка, приложила бы медицинский документ, подтверждающий данное обстоятельство, отправила бы официально курьером, почтой заказным письмом с уведомлением, а так же указала на:
06.04.2020
Как накажут по УК РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических правил: закон опубликован
1 апреля вступили в силу поправки к УК РФ, которые понадобились в связи с борьбой с коронавирусом. За нарушение санитарно-эпидемиологических правил, повлекшее по неосторожности массовое заболевание или отравление людей, должны назначить одно из следующих наказаний:
- штраф в сумме от 500 тыс. до 700 тыс. руб. либо в размере зарплаты или иного дохода осужденного за период от одного года до 18 месяцев;
- лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от одного года до трех лет;
- ограничение свободы на срок до двух лет;
- принудительные работы на срок до двух лет;
- лишение свободы на срок до двух лет.
Такая же ответственность грозит, если нарушение создало угрозу массового заболевания или отравления людей.
За нарушение, повлекшее по неосторожности смерть человека, предусматриваются следующие наказания:
- штраф в сумме от 1 млн до 2 млн руб. либо в размере зарплаты или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;
- ограничение свободы на срок от двух до четырех лет;
- принудительные работы на срок от трех до пяти лет;
- лишение свободы на срок от трех до пяти лет.
За нарушение санитарно-эпидемиологических правил, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, грозят принудительные работы на срок от четырех до пяти лет либо лишение свободы на срок от пяти до семи лет.
Граждан оштрафуют на 4 тыс. руб. за невыполнение московских НПА, связанных с введением и обеспечением режима повышенной готовности, в том числе за необеспечение самоизоляции. На 1 тыс. руб. больше придется заплатить, если нарушение повторится или оно совершено с использованием транспорта.
Все перечисленные выше штрафы будут применяться, если действия (бездействие) не содержат уголовно наказуемого деяния или не влекут ответственности по КоАП РФ.
Документ: Закон г. Москвы от 01.04.2020 N 6 (https://www.mos.ru/upload/documents/docs/Zakon6(8).pdf)
Добрый день!
Вы не указали зарегистрировал ли покупатель переход права собственности на себя, а этото момент имеет существенное значение. Если регистрация не произошла - пока Вы являетесь собственником квартиры, даже если в договоре указано, что в такой-то срок Вы обязаны ее освободить.
ГК РФ. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Суммируя изложенные выше обстоятельства, если переход права собственности с Вас на покупателя не зарегистрирован в государственной регистрационной службе - Вы пока собственик жилья. И, принимая во внимание тяжелое семейное положение, Вы, защищая жизнь ребенка действуете в состоянии крайней необходимости, что уже может подразумевать поведение, выходящее за пределы обычной нормы в таких случаях.
Как вариант, предложите покупателю подписать соглашение о временном проживании Вас в квартире на две-три недели с соответствующей компенсацией за проживание. Если покупателю есть где жить, он должен рассмотреть такой вариант. Если он не согласится ссылайтесь на п.3 ст.551 ГК РФ - пусть покупатель добивается регистрации через суд; если пригласят полицию - ей необходимо пояснить создавшуюся ситуацию и опять также указать на данную норму права, что пока Вы собственник жилья.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Добрый вечер.
До окончания режима самоизоляции (фактически, поччти ЧП) вам не следует никуда переезжать. Суд, если он состоится, вы выиграете...
Здравствуйте.
Рекомендую оставаться дома до улучшения состояния ребенка.
Напишите письменное уведомление покупателю о том, что в связи с болезнью ребенка и с карантином вы не сможете освободить квартиру 8 мая, а освободите ее после улучшения состояния ребенка.
Так же посмотрите, что в Вашем договоре на этот случай прописано.
Из квартиры Вас не сможет выгнать никто, не бойтесь, дверь не открывайте и в квартиру никого не пускайте. Тем более Вы на карантине.
Даже если прошла регистрация перехода права и будет иск в суд, то
Во-первых, это будет еще не скоро,
Во-вторых, суд Вы должны выиграть, т.к. у Вас на руках имеются медицинские документы о состоянии ребенка и перечень заболеваний для полной и обязательной изоляции, утвержденный Мэром Москвы.
Здравствуйте.
У Вас есть законная возможность остаться в квартире.
Это поиск юриста, который разъяснит покупателю суть режима самоизоляции.
Больше никто не поможет.
Поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
