Перепланировка соседей - законно ли?
Добрый день!
Перепланировка квартиры должна согласовываться с соответсвующими государственными органами. ЕслиВ разрешение на перепланировку соседями было получено, следовательно, она произведена законно.В Если они самовольно произвели планировку Вы вправе подать жалобы в жилищную инспекцию, управлояющую компанию, прокуратуру, иск в суд.
Обратитесь в Управляющую организацию с просьбой, чтобы она запросила у соседей джокументы, подтверждающие законность проводимой перепланировки. Если соседи откажутся предоставить документы, это уже повод начинать подавать жалобы.
Здравствуйте.
Чтобы узнать законно ли была сделана перепланировка, Вам следует обратиться в УК или в местную администрацию с заявлением о перепланировке квартиры соседей. Вам ответят. Если незаконно, то соседей обяжут все привести в прежнее состояние.
Добрый день. Пишите запрос в администрацию, выдавалось ли разрешение на перепланировку такой-то квартиры.
Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ. Так, в соответствии со статьей 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения. Нормативные правовые акты г. Москвы
Ст. 15 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы"
Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах"
Постановление Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП "Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы"
Постановление Правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах"
Федеральная судебная практика
При отсутствии у органа кадастрового учета документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения, отказ в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости является законным.
(П. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)
Собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 304 и 305 ГК РФ, и такие требования подлежат рассмотрению судами. При этом требования собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, заявленные в порядке ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, рассмотрению не подлежат.
(Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 14.03.2012)
Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
(П. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
(П. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)
Положения ст. 29 ЖК РФ, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК РФ.
(Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1581-О-О)
Переход права собственности на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении предыдущего собственника, на которого вступившим в законную силу решением суда возложена обязанность о приведении этого имущества в прежнее состояние, влечет переход данной обязанности на нового собственника.
(П. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
(Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 4-КГ17-10)
По смыслу ч. 3, 6 ст. 29 ЖК РФ, п. 1 ст. 6 ГК РФ обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.
(Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 36-КГ16-8)
Положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
(Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2016 по делу N 305-КГ15-20305)
Суд удовлетворил требование истца об обязании восстановить первоначальное состояние чердачного помещения над квартирой, поскольку переустройство объекта (в мансардном помещении установлены инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование) произведено без получения разрешений на производство работ по реконструкции и переустройству, работы являются самовольными. Кроме того, не представлено надлежащих доказательств создания спорного объекта в соответствии со строительными нормами и правилами и того, что существование данного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
(Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 307-ЭС16-5924 по делу N А56-73617/2013)
Дело по иску о признании действий ответчика по перепланировке и переустройству помещений незаконными и обязании устранить выявленные нарушения направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не принял во внимание, что после проведенных работ по перепланировке этажность квартиры ответчика и ее общая площадь увеличились.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки, которые в установленном порядке не отменялись и не признавались незаконными, а также на принятие произведенных собственником работ по перепланировке надзорным органом. Однако по данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснение вопроса о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, об осуществлении присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и о даче согласия всех собственников помещений в доме в случае установления изменения размера общего имущества многоквартирного дома.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 5-КГ18-320)
Практика Московского городского суда
Ответчик произвел переустройство и перепланировку квартиры с нарушением действующего законодательства, поэтому суд обязал его в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить работы, направленные на приведение квартиры в первоначальное состояние.
Одновременно с распоряжением Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было вынесено распоряжение о согласовании ОАО (прежнему собственнику квартиры истца) переустройства и перепланировки в соответствии с представленным проектом, идентичным проекту переустройства и перепланировки квартиры ответчика; такое согласование позволило в том числе осуществить перенос "мокрых зон". Таким образом, законность переустройства и перепланировки была поставлена в зависимость от ее осуществления одновременно в обеих квартирах. Однако ОАО не реализовало согласованный проект переустройства и перепланировки, квартира была отчуждена в пользу истца в первоначальном состоянии, в связи с чем "мокрые зоны" в квартире ответчика согласно плану переустройства и перепланировки расположились над жилыми помещениями квартиры истца. Суду не представлено доказательств того, что истец знал о согласованном переустройстве и перепланировке приобретаемой им квартиры, идентичном планировке вышерасположенной квартиры ответчика. Кроме того, распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки квартиры ответчика было признано незаконным по административному иску истца, заявленному ранее.
(Определение Московского городского суда от 05.08.2019 N 4г-4618/2019)
Суд обязал ответчика (собственника квартиры, смежной с квартирой истца) устранить незаконную перепланировку в помещении ванной комнаты и привести межквартирную стену в ванной комнате истца и ответчика в соответствие с планом БТИ. Ответчик без получения решения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки/переустройства квартиры выровнял общую стену ванной комнаты в свою пользу, уменьшив площадь ванной комнаты истца на 0,6 кв. м, что подтверждается актом осмотра квартиры истца Мосжилинспекцией и ответами Мосжилинспекции.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2019 по делу N 33-18735/2019)
Суд отказался удовлетворить иск о признании перепланировки незначительной, сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и обязании внести изменения в технический паспорт помещения. Истец не представил согласия ответчика (второго долевого сособственника квартиры) на выполнение перепланировки; обращение ответчика в суд для защиты своих нарушенных прав с иском о признании перепланировки незаконной было обусловлено его несогласием с наличием указанной перепланировки, а факт ее несанкционированного выполнения установлен вступившим в законную силу судебным актом.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2019 по делу N 33-16501/2019)
Коротко о важном
Исковые требования
Если требование о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения незаконной заявлено гражданином:
Основные:
- о признании перепланировки незаконной или самовольной/о признании действий по перепланировке (по перепланировке и переустройству) незаконными;
- об обязании привести жилое помещение в первоначальное (прежнее, исходное) состояние (восстановить жилое помещение)/об обязании привести квартиру в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (в соответствии с проектной документацией на дом);
- об обязании ликвидировать незаконное переустройство;
- об обязании устранить самовольную перепланировку.
Дополнительные:
- об обязании обеспечить доступ в жилое помещение;
- об обязании устранить конкретные нарушения, возникшие в результате перепланировки жилого помещения (например, демонтировать ванну и специальное помещение ванной комнаты; восстановить конструкцию пола; восстановить демонтированные стены квартиры (межкомнатные перегородки) и пр.);
- об отмене акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;
- о внесении изменений в техническую документацию;
- о вселении в жилое помещение;
- о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением;
- о возмещении ущерба;
- о взыскании компенсации морального вреда.
Подробнее о рассмотрении таких споров см. материал "Спор о компенсации морального вреда (на основании судебной практики Московского городского суда)".
Если требование о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения незаконной заявлено ТСЖ, ЖСК, ГБУ, Мосжилинспекцией:
- о признании перепланировки незаконной/о признании действий по перепланировке незаконными, об обязании устранить нарушения/незаконное переустройство в жилом помещении;
- об обязании привести жилое помещение в первоначальное состояние/состояние согласно технической документации;
- об обязании устранить конкретные нарушения, возникшие в результате перепланировки жилого помещения (например, о восстановлении вентиляции в квартире);
- об обязании предоставить доступ в жилое помещение.
Если гражданином заявлено требование о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии (виде):
- о сохранении самовольно перепланированного жилого помещения в перепланированном состоянии (виде);
- о сохранении жилого помещения полностью или частично в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии;
- о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения соответствующей действующему законодательству.
- Вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами гл. 4 ЖК РФ (ст. ст. 25 - 29), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, а также Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка помещения в многоквартирном доме определяется как изменение его конфигурации. Однако и переустройство, и перепланировка влекут необходимость вносить изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
По мнению Минстроя России, устройство второго этажа в жилом помещении с целью увеличения площади комнаты является перепланировкой (Письмо от 03.07.2019 N 24456-ОГ/04). Суды отмечают, что перепланировкой жилого помещения является остекление и переустройство балкона (например, Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2569/2019).
- Общее правило гласит, что проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения нужно с соблюдением требований законодательства по предварительному согласованию с органом местного самоуправления. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки считается документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (ч. 1, 6 ст. 26 ЖК РФ).
Отметим, что согласно Положению о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП, функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим функции и полномочия по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, является Мосжилинспекция.
- Следует учитывать, что в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, предусмотрены определенные требования и ограничения в отношении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Так, в силу п. п. 1.7.2, 1.7.3, 4.2.4.9 данного акта не допускаются:
- переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
- перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия их эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
- расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, а также крепление к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек;
- самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Кроме того, Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах предусмотрены в Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП, которое с 17.12.2018 действует в новой редакции (Постановление Правительства Москвы от 17.12.2018 N 1572-ПП). В п. 10 упомянутых Требований перечислены действия и мероприятия (работы), которые не допускаются при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений.
- ЖК РФ определяет случаи, когда переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются самовольными (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Во-первых, если они проведены при отсутствии основания - документа, который подтверждает принятие Мосжилинспекцией решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки. Во-вторых, если они проведены с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, который представлялся вместе с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке и другими документами (например, Определение Московского городского суда от 04.07.2019 N 4г-7667/2019).
В судебной практике высказывается мнение о том, что перепланировка (переустройство) жилого помещения, на которую оформлен акт приемочной комиссии о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, не может быть признана самовольной (Постановление Президиума Московского городского суда от 10.06.2016 по делу N 44г-62/2016).
- Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения влекут определенные последствия. Так, лицу, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало помещение, может грозить административная ответственность по ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ. Кроме того, вероятно предъявление такому лицу исков, связанных с признанием самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки незаконной. Такие иски могут предъявлять как граждане, так и другие субъекты права, в том числе ТСЖ, ЖСК, ГБУ, Мосжилинспекция.
Следует отметить, что при формулировании требований по данной категории споров истцы обычно указывают на незаконность именно перепланировки жилого помещения, а не его переустройства - как в случае, если ответчик произвел самовольное переустройство, так и в ситуации, когда ответчик осуществил самовольную перепланировку.
- Итак, первую категорию составляют дела по требованиям о признании перепланировки жилого помещения незаконной. В ней можно обозначить отдельную подкатегорию дел по искам, которые предъявлены гражданами.
Истцами в подобных случаях могут выступать долевые собственники квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2017 по делу N 33-3670/2017), собственники/наниматели квартиры, расположенной под или над квартирой ответчиков (например, Определение Московского городского суда от 05.08.2019 N 4г-4618/2019) или рядом с ней (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2019 по делу N 33-18735/2019), а также собственники/наниматели комнат в коммунальной квартире (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2019 по делу N 33-18021/2019).
Ответчиком по иску, как правило, указывается гражданин, который осуществил незаконные, по мнению истца, переустройство и (или) перепланировку. Однако ответчиком может быть и организация, в собственности которой находится значительная часть квартир в доме, где проживает истец, и которая на основании договора подряда поручила другой организации выполнять ряд монтажных строительных работ в квартирах с целью перепланировки (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2016 по делу N 33-20674/2016). Кроме того, соответчиками по иску могут быть Департамент городского имущества г. Москвы и ГУП "Жилищник", проводившее капитальный ремонт и перепланировку дома, в котором находится коммунальная квартира, занимаемая истцом (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2017 по делу N 33-4159/2017).
Также в качестве соответчиков могут указываться Управление Росреестра г. Москвы и управа конкретного района г. Москвы (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2019 по делу N 33-18021/2019).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, могут привлекаться Мосжилинспекция, ГБУ г. Москвы "МосгорБТИ", Управление Росреестра г. Москвы, Департамент культурного наследия г. Москвы (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 28.11.2018 по делу N 33-52391/2018, от 28.02.2018 по делу N 33-5390/2018).
В иске среди прочих требований нередко заявляется требование о компенсации морального вреда. Как правило, суды отказывают в его удовлетворении (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2017 по делу N 33-10554/2017). Так, при рассмотрении конкретного спора суд не признал подтвержденным факт причинения истцу морального вреда и наличие причинно-следственной связи между причиненным вредом и действиями ответчика. Доводы истца о том, что он является инвалидом, пенсионером, был вынужден обращаться в различные надзорные инстанции и в суд из-за незаконных действий ответчика, сами по себе не свидетельствуют о нарушении ответчиком неимущественных прав истца или принадлежащих ему нематериальных благ (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2016 по делу N 33-23958/2016).
По рассматриваемой категории споров ответчиком может быть предъявлен встречный иск. Например, об определении планировки жилого помещения, распределении затрат по перепланировке в равных долях (Определение Московского городского суда от 28.10.2016 N 4г-12735/2016). Или об обязании привести квартиру в соответствии с технической документацией, нечинении препятствий в пользовании помещениями общего пользования, сохранении помещения в перепланированном состоянии и взыскании расходов на восстановление общих помещений (например, Постановление Президиума Московского городского суда от 10.06.2016 по делу N 44г-62/2016).
- Иски о признании перепланировки незаконной могут предъявлять также ТСЖ, ЖСК и управляющие организации - в частности, ГБУ (например, Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2569/2019). Право объединений собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ЖСК, обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, признано Верховным Судом РФ (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 14.03.2012).
Ответчиком по таким искам обычно выступает гражданин, который произвел самовольную перепланировку квартиры (например, Определение Московского городского суда от 22.06.2018 N 4г-6583/2018).
Ответчик может предъявить встречный иск, например, о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу N 33-47236/2017).
В практике Мосгорсуда имеются решения по таким искам, вынесенные как в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2569/2019), так и в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-20947/2019).
- Кроме того, оспорить незаконную перепланировку жилого помещения вправе Мосжилинспекция. Имеющаяся практика Мосгорсуда свидетельствует о вынесении решений по таким искам в пользу истца (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 12.11.2015 N 33-41524/2015, от 26.10.2015 по делу N 33-38872/2015).
- К рассматриваемой категории споров о признании перепланировки незаконной применяется общий срок исковой давности в три года, который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. ст. 196, 200 ГК РФ). Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если истец проживал в жилом помещении в период его перепланировки, срок исковой давности может исчисляться с момента проведения перепланировки, поскольку именно с этого момента истец должен был узнать о нарушении своего права (например, Кассационное определение Московского городского суда от 08.07.2016 N 4г-7710/2016).
- Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования спора о признании перепланировки жилого помещения незаконной действующим законодательством не предусмотрен. Вместе с тем на практике гражданину, который произвел незаконную перепланировку, обычно направляется одно или несколько предписаний о ее устранении, добровольное неисполнение которых служит поводом для обращения в суд с соответствующим иском (например, Определение Московского городского суда от 22.06.2018 N 4г-6583/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2018 по делу N 33-26678/2018).
- Обращаем внимание, что альтернативой предъявления гражданином в суд искового заявления о признании перепланировки жилого помещения незаконной может быть обращение в суд с административным иском, в котором административный истец обычно просит признать недействительным и отменить распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 05.08.2019 N 4г-4618/2019). В административном иске также могут содержаться требования признать недействительным (незаконным) акт о завершенном переустройстве, обязать принять меры к приведению квартиры в соответствии с прежней технической документацией БТИ (например, Определения Московского городского суда от 15.06.2018 N 4га-290/2018, от 15.06.2018 N 4га/5-288/2018).
В качестве административного ответчика указывается Мосжилинспекция. В обоснование требований административные истцы, как правило, ссылаются на то, что гражданин, который переустроил (переоборудовал) свое жилое помещение, не представил Мосжилинспекции все необходимые для этого документы, что Мосжилинспекция издала распоряжение о согласовании переустройства и перепланировки без достаточных оснований, что оспариваемое распоряжение нарушает их права.
Подобные административные иски рассматриваются по правилам гл. 22 КАС РФ, отдельные положения которой действуют в новой редакции с 01.10.2019 (Федеральный закон от 28.11.2018 N 451-ФЗ). В практике Мосгорсуда имеются как положительные (например, Определение Московского городского суда от 06.07.2018 N 4га/5-333/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2018 N 33а-2273/2018), так и отрицательные решения, принятые по таким делам (например, Определение Московского городского суда от 19.05.2017 N 4га-5906/2017).
О том, как оспорить отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, отзыв решения о таком согласовании, а также отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, см. материал "Спор о признании незаконным отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, отзыва решения о таком согласовании, отказа в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке (на основании судебной практики Московского городского суда)".
- Важно учитывать, что ЖК РФ предусматривает возможность сохранить помещение в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, или это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ эта норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, когда в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан (Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 57-В09-11).
Следует учитывать, что ЖК РФ предусматривает возможность сохранить жилое помещение, в отношении которого произведены переустройство или перепланировка, но не реконструкция. Если истец осуществил реконструкцию объекта, правовые основания, предусмотренные ч. 4 ст. 29 ЖК РФ для принятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном состоянии, не применяются (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-39804/2015).
Обращаем внимание, что с 28.12.2019 положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном многоквартирном доме, подлежащем сносу или реконструкции (Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ).
- Дела по искам, в которых граждане требуют сохранить жилое помещение в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии (виде), можно отнести ко второй категории дел.
Требования о сохранении жилого помещения в перепланированном виде могут быть заявлены в рамках встречного иска при предъявлении к ответчику первоначального иска о признании перепланировки незаконной (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу N 33-47236/2017), а также в рамках самостоятельного иска (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2018 по делу N 33-22222/2018). Обратиться с подобным иском в суд может собственник (сособственник) перепланированного жилого помещения или его наниматель по договору социального найма. Ответчиком обычно указывается Мосжилинспекция, соответчиками могут быть Департамент городского имущества г. Москвы, Мосгосстройнадзор, ТБТИ, ТСЖ. При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что иски о сохранении квартиры в переустроенном и реконструированном состоянии предъявляются к Мосжилинспекции (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2018 по делу N 33-21228/2018).
Обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования спора о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии действующим законодательством не предусмотрен. Но, как правило, подаче в суд соответствующего иска предшествует обращение будущего истца в Мосжилинспекцию с заявлением о согласовании ранее выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Нужно отметить, что согласно Административному регламенту от 25.10.2011 N 508-ПП акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения может быть оформлен как в случае, если заявитель получил решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки, так и на ранее выполненные работы без указанного решения о согласовании. Для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы для случая, когда предварительно не было получено решение о согласовании, необходимо подать заявление (запрос) и приложить к нему необходимые документы (п. 2.5.1.1.3 Административного регламента от 25.10.2011 N 508-ПП). Порядок оформления указанного акта на ранее выполненные работы в случае, когда решение о согласовании предварительно получено не было, определен в п. 2.11.1.3 Административного регламента от 25.10.2011 N 508-ПП.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 (абз. 6 вопроса 6) указано, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Поводом для подачи иска является отказ Мосжилинспекции в выдаче соответствующего акта. В Определении Верховного Суда РФ от 24.05.2016 по делу N 305-КГ15-20305 пояснено, что отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Истец должен доказать обстоятельства, перечисленные в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, а именно - что переустройство и (или) перепланировка не нарушают права и законные интересы других лиц, а также не создают угрозу их жизни или здоровью. Для этого обычно представляются такие документы, как технические заключения, экспертные заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, строительно-технической экспертизы, о соответствии перепланировки требованиям СНиПов, пожарной безопасности (например, Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 N 18-КГ15-10, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-45512/2016).
В решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии указывается, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение. Такие разъяснения приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 (абз. 5 вопроса 6).
Практика Мосгорсуда по искам (встречным искам) о сохранении жилого помещения в перепланированном виде свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев суды отказываются удовлетворить такое требование (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.05.2018 по делу N 33-22222/2018, от 18.01.2018 по делу N 33-1990/2018). Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд указал, что согласно ст. 11 ЖК РФ защите подлежит нарушенное право, однако Мосжилинспекция не предъявляла истцу требования о приведении жилого помещения в первоначальное состояние (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2016 по делу N 33-33677/2016).
Имеется судебный акт, в котором суд вынес решение о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу N 33-47236/2017).
С учетом указанной тенденции в практике Мосгорсуда в настоящем материале не приводится таблица обстоятельств, которые нужно доказать истцу для принятия решения в его пользу по иску о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, однако приводится образец соответствующего иска.
- Дела о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения незаконной и дела о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии (виде) рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ).
Иск о признании переустройства и (или) перепланировки незаконной предъявляется в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Иск о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном, переоборудованном) состоянии (виде) предъявляется в суд по адресу (с 01.10.2019)/месту нахождения (до 01.10.2019) организации (ст. 28 ГПК РФ).
- Обращаем внимание, что исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде - в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, - посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).
- Следует учитывать, что с 01.10.2019 действуют многочисленные изменения, внесенные в ГПК РФ (Федеральный закон от 28.11.2018 N 451-ФЗ).
Внесены изменения в п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, действие которых приостановлено до 30.03.2020 (Федеральный закон от 17.10.2019 N 343-ФЗ). В исковом заявлении потребуется дополнительно указывать следующие сведения об ответчике-гражданине: фамилию, имя, отчество (при наличии) и место жительства, а также дату и место рождения, место работы (если они известны) и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства). В исковом заявлении гражданина один из идентификаторов гражданина-ответчика указывается, если он известен истцу. Для ответчика-организации в исковом заявлении потребуется указать наименование и адрес, а также, если они известны, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
Кроме того, с 01.10.2019 истцу необходимо направлять другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые отсутствуют у других лиц, участвующих в деле, и прикладывать к исковому заявлению уведомление о вручении или другие документы, подтверждающие отправку. Такая обязанность предусмотрена и в том случае, если иск и приложенные к нему документы подаются в суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).
В связи с этим к иску не требуется прикладывать его копии, а также копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, для ответчиков и третьих лиц (п. 4 ст. 132 ГПК РФ в редакции Федерального закона от 02.12.2019 N 406-ФЗ).
- Размер госпошлины при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера составляет для физических лиц 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
- С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Рекомендации истцу
В отношении дел, возникающих из предъявленного иска о признании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения незаконной, важно учитывать следующее.
Истцу, который требует признать перепланировку незаконной, необходимо представить доказательства ее осуществления. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска (например, Определение Московского городского суда от 03.10.2019 N 4г-12418/2019). Так, суд вынес решение в пользу ответчика по иску управляющей организации о признании переустройства и (или) перепланировки помещений незаконной, обязании привести помещения в первоначальное состояние, поскольку по представленным суду документам не представляется возможным определить обстоятельства и характер переустройства и (или) перепланировки квартир, собственником которых является ответчик (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-20947/2019).
Это трудно сказать.
Нужно проверять документы.
Вам следует нанять юриста для проверки.
Он проверит перепланировку.
