О возможных последствиях признания права собственности на апартаменты в недостроенном многоквартирном доме.
Добрый день!
Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" закрепляет право участника долевого строительства на расторжение договора при неисполнение застройщиком передать результат строительства в установленный в договоре срок. Одновременно с этим данный Закон указывает, что при возникновении такой ситуации застройщик обязан вернуть участнику уплаченные им средства, а не передать объект незавершенного строительства. Если же наступает банкротство застройщика данный Закон и Закон о банкротстве устанавливают порядок и лицо, которое должно будет завершить строительство объекта. Внизу привожу выдержки из данных законов:
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Статья 21.1. Фонд субъекта Российской Федерации
1. Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
2. Статус, цели деятельности, функции Фонда субъекта Российской Федерации, порядок формирования его органов управления определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими деятельность некоммерческих организаций, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
3. Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.
4. Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 настоящей статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры с учетом следующих особенностей:
1) части 1 - 2, 2.2 - 2.3-1, 2.6, 4 и 5 статьи 3, статьи 18 - 18.2 настоящего Федерального закона в отношении деятельности Фонда субъекта Российской Федерации не применяются;
2) Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 настоящей статьи объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства в порядке, установленном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
В
Статья 21.2. Особенности передачи объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства
1. Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
2. Передача объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
3. Фонд субъекта Российской Федерации не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный указанным сообщением срок.
4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Фонда субъекта Российской Федерации составления акта, в котором указывается несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора и (или) одному из обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Фондом субъекта Российской Федерации обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
5. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 3 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 4 настоящей статьи) Фонд субъекта Российской Федерации по истечении двух месяцев со дня получения участником долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи сообщения вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если Фонд субъекта Российской Федерации обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 3 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо, которым было направлено указанное сообщение, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)"
Статья 201.4. Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
2. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
3. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В
Статья 201.8-1. Финансирование мероприятий по завершению строительства
1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
1.1. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства и (или) средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений, в том числе помещений, не указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 настоящего Федерального закона, включая договоры участия в долевом строительстве. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства. Заключение таких договоров с иными лицами не допускается.
2. Сделки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, а также договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, заключенные конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика, не могут быть признаны недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 настоящего Федерального закона, за исключением случая, если будет доказано, что цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки в случае банкротства застройщика.
Здравствуйте,
Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а значит Вы не сможете зарегистрировать право собственности на недвижимость в этом доме согласно ст. 8.1 ГК РФ и ст. 131 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ.
Однако уже сейчас у Вас возникает право требования объекта недвижимости (получения готового объекта в установленный срок) в силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Более того, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ, недвижимость может быть передана Вам до регистрации на Вас права собственности по соовтествующему акту, тогда с этого момента у Вас возникают обязательства по оплате коммунальных услуг. Подчеркну именно возможность передачи объекта завершенного строительства. Незавершенный объект строительства по такому акту передать застройщик не может, поскольку нет физически объекта (есть только право требования завершенного объекта).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ у любого участника долевого строительства имеется право расторгнуть договор долевого строительства при неисполнение застройщиком обязанности передать в установленный договором срок результат строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлена прямая обязанность застройщика в случае расторжения договора (в том числе в связи со несдачей объекта в срок ), в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае прекращения, приостановления строительства либо банкроства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При этом опять же не возникает оснований для передачи объекта незавершенного строительства (до сдачи дома в эксплуатацию), а появляется обязанность вернуть участнику долевого строительства уплаченные им средства.
В случае наступления банкротства застройщика установлена процедура выплаты компенсации (ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) либо порядок и лицо, которое должно будет завершить строительство объекта в силу ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
1. Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
2. Статус, цели деятельности, функции Фонда субъекта Российской Федерации, порядок формирования его органов управления определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими деятельность некоммерческих организаций, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
4. Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 настоящей статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры с учетом следующих особенностей:
1) части 1 - 2, 2.2 - 2.3-1, 2.6, 4 и 5 статьи 3, статьи 18 - 18.2 настоящего Федерального закона в отношении деятельности Фонда субъекта Российской Федерации не применяются;
2) Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 настоящей статьи объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства в порядке, установленном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
5. Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона, вправе установить обязательные квалификационные требования к участникам закупок, связанных с поставкой товаров, выполнением работ или оказанием услуг, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства или объекта инфраструктуры, права на которые переданы в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 - 201.15-2-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
6. План деятельности Фонда субъекта Российской Федерации, финансовый план доходов и расходов (бюджет) Фонда субъекта Российской Федерации, в том числе смета административно-хозяйственных расходов, штатное расписание Фонда субъекта Российской Федерации, размер фонда оплаты труда работников Фонда субъекта Российской Федерации утверждаются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым создается Фонд субъекта Российской Федерации.
9. Финансирование текущей деятельности Фонда субъекта Российской Федерации осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, являющегося учредителем Фонда субъекта Российской Федерации. В этих целях средства публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, не предоставляются.
10. Годовой отчет о деятельности Фонда субъекта Российской Федерации, который включает в себя отчет о целевом расходовании средств, подлежит ежегодному размещению на его сайте и на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" до 1 сентября года, следующего за отчетным.
Соответственно все незавершенные объекты строительста до ввода дома в экспулатацию переходя к Фонду субъекта Российской Федерации, который должен определить порядок и новые сроки завершения строительства. При необходимости каждый участник долевого строительства вправе обращаться в этот Фонд для уточнения новых сроков и порядка сдачи дома в эксплуатацию и передачи завершенных объектов недвижимости, расположенных в этом доме.
Добрый день. Вячеслав вы все "перемешали".
Вы в праве подать иск о расторжении договора, возврате вам дс (с перерасчетом на действующие рыночные цены), взыскании неустойки за последние 3 года, но там процедура банкротсва.....навряд ли вы что-то получите...вы включитесь в реестр кредиторов со своим требованием (правда я не знаю, какая там стадия банкротства) и что ни денег, ни имущества скорее всего у застройщика нет...удовлетворять их не с чего..
В признании права собственности вам скорее всего откажут. Дом введен в эксплуатацию? Направляю решение суда по аналогичному делу за 2020 год.
Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2020 г. по делу N 8Г-7718/2020[88-9184/2020]
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А., судей Никольской О.Л., Дагуф С.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлович О.В. к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по кассационной жалобе Орлович О.В. на решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Хаянян Т.А, представителя Орлович О.В. по ордеру Скрыпка Е.В, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции
установила:
Орлович О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В обоснование иска ссылалась на то, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, указанный договор участия в долевом строительстве в установленном законом порядке прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. В части оплаты истец исполнила свои обязательства в полном объеме. Вместе с тем на дату обращения в суд строительство жилого дома не завершено. В связи с финансовыми затруднениями ответчик не предпринимает меры по постановке жилого дома на кадастровый учет и технической инвентаризации многоквартирного дома, в связи с чем ввод объекта в эксплуатацию неосуществим. Истец просила признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры-студии N.
Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 сентября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2019 года, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Орлович О.В. просит отменить судебные акты как постановленные с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно ограничил истца в представлении доказательств, не известил истца о судебном заседании, тем самым существенно нарушив принцип состязательности и равноправия сторон.
В нарушение норм процессуального права судом не была привлечена к участию в деле Администрация МО города-курорта Сочи, Центральный районный отдел судебных приставов г.Сочи УФССП Краснодарского края, Департамент по надзору в строительной сфере. Считает, что непривлечение судом указанных организаций могло затронуть права иных лиц.
Указывает, что судом при вынесении решения не исследованы договор аренды земельного участка, без учета процентной готовности незавершенного объекта, не предоставлен процессуальный срок для получения ответа из Департамента архитектуры г. Сочи.
Ссылается на то, что имущественные права истца нарушены ответчиком. Ответчик не предпринимает меры к постановке на кадастровый учёт и технической инвентаризации многоквартирного дома, что является препятствием к завершению строительства и к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Судами не осуществлена оценка бездействия застройщика и причинно-следственная связь между бездействием ответчика и последствиями, заявленными в качестве исковых требований.
Считает, что доводы третьего лица - Управления Росреестра о незаконченности строительства дома (апартаментов), отсутствие необходимой документации не могут служить основанием к отказу в иске.
Полагает ошибочной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, что дом не введен в эксплуатацию, как одно из оснований для отказа в иске, поскольку в нарушение ст. 56 ГК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств либо уклонения истца от принятия квартиры лежит на застройщике, нарушившем обязательство.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Орлович О.В. по ордеру Скрыпка Е.В, отказав в удовлетворении ходатайства о приобщении письменных документов в качестве новых доказательств по делу, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения не были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела.
Материалами дела и судебными инстанциями установлено, что 04 августа 2015 года между ООО "Рахас-Инвест", именуемым застройщиком, и Орлович О.В, именуемой участником долевого строительства, заключен договор N-Б2-102 долевого участия в строительстве апартаментов.
Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.08.2015 за N.
Согласно положений п.1.1 договора апартотель - комплекс, будет состоять из нескольких блоков (с 02 по 11), состоящих из нежилых (торговых и офисных) помещений, апартаментов (нежилых помещений) и общего имущества собственников таких нежилых помещений, строящийся с привлечением денежных средств участника долевого строительства по адресу: "адрес".
Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство комплекса по адресу: "адрес", силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать апартаменты (нежилое помещение) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять апартаменты (нежилое помещение) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.
В соответствии с п.2.3 договора установлен срок передачи застройщиком апартаментов участнику долевого строительства - октябрь 2017 г.
В соответствии с п. 3.2 договора стороны определили цену договора в размере 873 000 руб.
Из п. 4.1.7 договора следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче апартаментов (нежилого помещения).
Как указано в п. 6.2 договора, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.
Истец свои обязательства исполнила надлежащим образом, однако ответчик до настоящего времени свои обязательства по договору долевого участия не исполнил.
Дополнительным соглашением от 14 февраля 2019 года к договору внесли изменения в текст договора, а именно, слова "апартамент (нежилое помещение)" заменены на слова "апартамент "однокомнатный номер-студия)".
В настоящее время объект долевого строительства в эксплуатацию не введен, строительство комплекса не завершено.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в настоящее время объект долевого строительства в виде однокомнатного номера-студии истцу ответчиком не передавался, органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтен, как и не учтен сам комплекс, в котором находится номер-студия, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, с чем согласился и суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований не согласиться с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций, которые постановлены при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, исследовании судами всех доказательств по делу, и применении норм материального и процессуального права, подлежащих применению в рассматриваемом случае.
Отказывая в удовлетворении иска, суды верно исходили из того, что согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральнымзаконом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, такая передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ст. 8 указанного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 1 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как установлено материалами дела, в данном случае объект долевого строительства в эксплуатацию не введен, строительство комплекса не завершено, при этом степень готовности объекта составляет 52%.
Из заключенного сторонами договора следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.
Между тем, в рамках настоящего дела Орлович О.В. был заявлен иск о признании за ней права собственности на жилое помещение, хотя такое право у нее возникнуть не могло в силу отсутствия его государственной регистрации, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
При этом, как следует из пояснений представителя третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю, данных в судебном заседании, согласно сведений из ЕГРН на земельный участок и расположенный на нем спорный объект наложено два ареста. Один из арестов наложен на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 04.02.2019 года, который запрещает Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении указанного земельного участка, а также регистрировать права по заключенным договорам долевого участия. Второй арест на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, наложен на основании постановления Октябрьского районного суда г. Краснодара, что также препятствует государственной регистрации права. Кроме того, требование истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, является преждевременным, так как объект незавершенного строительства не стоит на кадастровом учете в ЕГРН, в связи с чем, исполнить решение суда в случае удовлетворения исковых требований не представляется возможным. До окончания процедуры банкротства, до снятия арестов данные исковые требования являются преждевременными.
Исходя из изложенного, выводы судов мотивированы и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, которым дана надлежащая правовая оценка.
Доводы кассационной жалобы Орлович О.В. выводов судов не опровергают, направлены на переоценку доказательств, которые были исследованы судами первой и апелляционной инстанций и фактически сводятся к субъективной оценке истцом обстоятельств дела и представленных доказательств, несогласию с выводами судов, в связи с чем не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.
Несогласие с установленными судами обстоятельствами, их оценкой, а равно с оценкой доказательств не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Суды правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и надлежащим образом применили нормы права, существенных процессуальных нарушений при рассмотрении дела ими допущено не было.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения в пределах доводов кассационной жалобы состоявшихся по делу правильных судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 05 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу Орлович О.В. - без удовлетворения.
Председательствующий Хаянян Т.А.
Судьи Никольская О.Л.
Дагуф С.Е.
Здравствуйте.
Вы не сможете получить аппартаменты в недостроенном доме, не рекомендую тратить нервы, силы и деньги. Недострой может зарегистрировать только застройщик и не всегда.
Вам лучше обратиться с иском о расторжении договора ДДУ и возврате денежных средств, если хотите в суд пойти.
