Оформление нежилого помещения ДКП между родственникам.

Добрый день!

Вам в обязательном порядке нужно добиваться, чтобы свекровь выдала расписку о получении полной суммы денег за продаваемое нежилое помещение. Чтобы потом не оспорить сделку по мотивам её кабальности (она потом может обосновать заключение договора по заниженной цене в силу стечения тяжёлых жизненных обстоятельств). Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Имеется судебная практика когда продавец оспаривал в суде договор купли-продажи недвижимости по причине того, что обстоятельства вынудили его продать недвижимость в силу стечения тяжёлых обстоятельств. И суд выносил решение в его пользу.

Также имеет смысл записать разговор со свекровью на диктофон, чтобы из него следовало, что именно она предлагает указать в договоре неистинную цену продаваемого помещения и что реальную сумму она передаст по расписке. Это будет Вашей гарантией, если она вдруг захочет себя нечестно повести.

Если Вы союлюдете этот момент, навряд ли она сможет потом оспорить сделку, которая к тому же будет нотариально удостоверяться, поскольку для этого не будет оснований. Сама по себе заниженная цена продажи не является основанием для признания договора недействительным. Стороны в силу действия принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ) вправе заключить сделку на условиях, которые их устраивают, в том числе по определенной ими цене. В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Здравствуйте.

Нанимайте грамотного юриста.

И он поможет оспорить продажу нежилого помещения, если в этом будет смысл.

Это единственный выход.

Нотариус всего лишь посредник, выбранный сторонами сделки.

На кого оформляется ДКП не имеет никакого значения.

У свекрови есть три года на оспаривание сделки по своим мотивам в силу статьи 196 Гражданского кодекса РФ:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Здравствуйте!

Сделки по купле-продаже недвижимости не так-то просто оспорить. Однако для большей безопасности сделки предлагаю соблюсти следующие критерии.

1. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом расторжение возможно только через суд, если иное не установлено в самом договоре.

Поэтому в данном случае рекомендую в первую очередь не включать в договор купли-продажи условие для одностороннего расторжения договора продавцом.

2. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Без этой процедуры договор легко признать незаключенным. Поэтому крайне важно провести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сделать это можно через нотариуса (самый быстрый вариант) либо через МФЦ.

3. Статья 453 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

Об этом же говорит и судебная практика.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 установлено:

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ

Поэтому важно не только иметь платежный документ об оплате договора купли-продажи, но и распику в получении денежных средств.

Рекомендую оформить ее с продавцом в качестве подтверждения получения ей денег по договору. Указанную расписку стоит хранить не менее 3 лет (срок исковой давности).

4. Помимо условий, перечисленных в п. 4 судебная практика предусматривает расторжение договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная практика относит к таким существенным основаниям следующие обстоятельства:
- неоплата (неполная оплата) договора купли-продажи - решается сохранением квитанций и оформлением расписки;
- совершение сделки на крайне невыгодных условиях (например, отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной) - решается оформлением двустороннего соглашения между покупателем и продавцом на реальную сумму (обязательно в тектсе соглашения сослаться на договор купли-продажи, а также получить расписку от продавца о получении ей оплаты суммы по соглашению); при этом регистрировать такое соглашение вовсе не обязательно, но нужно обязательно подписать обеим сторонам.
- вынужденно совершенная сделка вследствие стечения тяжелых обстоятельств (тяжелое материальное положение, наличие больших долгов, болезнь) - решается включением в договор купли-продажи заверений сторон о здравии и дееспособности при заключении договора, а также того, что продавец на момент заключения договора купли-продажи не находится в тяжелом материальном положении или в кабальной зависимости от покупателя;
- противоправные действия покупателя по отношении к продавцу (угрозы жизни, здоровью, шантаж, мошеннические действия) - решается включением условий о презюмировании добросовестности сторон в договоре и надлежащим исполнением всех обязанностей, перечисленных выше.

Здравствуйте.

В силу ст.209 ГК РФ собственник имеет право и продать недвижимость.

Цена в договора устанавливается по ст.424 ГК РФ.

Здравствуйте!

Как мы можем себя перестраховать?

Тот факт, что сделка будет проходить у нотариуса, который разъяснит суть сделки, при наличии свидетелей, для Вас это уже залог гарантии, что сделка происходила абсолютно на законных основаниях.

Как обезопасить эту сделку и сделать так, чтобы свекровь и ее дочь (и деть) не смогли пытаться отменить сделку или претендовать на часть помещения?

Возьмите расписку со свекрови о реальной сумме, которую она получила.

Может есть смысл оформить ДКП с мужем, а потом чтобы он написал дарственную на меня?

Вы можете выбрать и этот способ переоформления недвижимости. Но, при описанных Вами обстоятельствах, оспорить договор купли-продажи будет не так просто. Нет оснований для этого.

Договор купли-продажи недвижимости можно оспорить, если его условия являются невыгодными для сторон. Например, можно признать договор недействительным как заключенный в ущерб интересам физического лица, если сильно занижена или завышена цена. В Вашем случае даже по договору будет стоять сумма, которая была установлена оценщиком. Обязательно сохраните результаты оценки.

Основанием недействительности сделки могут быть несоблюдение формы — если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами, а так же может иметь место одно из общих оснований недействительности сделки. При указанных Вами обстоятельствах, тем более с участием нотариуса, все обязательные процедуры для подобной сделки будут соблюдены.