Как выселить из квартиры продавца после заключения договора купли-продажи?

Здравствуйте! 27 ноября 2014 года я заключил договор купли-продажи квартиры (я-покупатель). По договору, продавец обязан был сняться с регистрационного учета и освободить квартиру до 11 декабря 2014 года, что он до сих пор не сделал и отказывается это делать, мотивируя тем, что якобы ему некуда выехать. Акт приема-передачи был подписан нами при подписании договора, когда подавали документы на регистрацию. Деньги в полном объеме переданы до подписания договора, есть расписка и свидетель - мой брат. Свидетельство о регистрации права я получил.

1. Выселить продавца я могу только через суд? Велика ли вероятность решения суда в мою сторону? 2. Могу ли я предъявить ему неустойку и каков порядок ее расчета?

3. Достаточно ли заказного письма с требованием освободить квартиру как доказательства попытки досудебного решения проблемы?