Оформление самозахвата - необходимо ли проведение аукциона?
Купил дом с землей в 3 сотки. В результате такого приобретения часть муниципальной земли, ограниченной границами трех участками осталась не затронутой (т.е. в муниципальной собственности). При этом свободные пути подъезда к данной земле отсутствуют. По соглашению с соседями, я эту часть земли присвоил (осуществил самозахват, порядка 7 соток). Подскажите, пожалуйста, необходимо ли проведение аукциона на право приобретения такого земельного участка?
P.S. прошу дать ответ со ссылками на нормативно-правовые акты.
Добрый день! В Земельном кодексе РФ предусмотрены процедуры предоставления в пользование как по результатам торгов так и без их проведения, однако осуществить кадастровые работы вам все равно придется за свой счет, т.к. согласно нормам содержащимся в ЗК РФ заинтересованное лицо осуществляет обеспечение кадастровых работ в отношении земельного участка. Существуют ситуации предоставления з.у. без торгов например когда вам выделили его с предварительным согласованием, в этом случае, решение о предварительном согласовании публикуется в сми в течение 30 дней принимаются, если никто иной не заявился на з.у. он предоставляется вам в аренду без торгов. По торгам предоставление з.у. осуществляется в следующем порядке вы как заинтересованное лицо осуществляете в отношении з.у. кадастровые работы затем передаете его в уполномоченный орган, который формирует извещение о предоставлении з.у. на соответствующем праве, после чего также в сми публикуется информация о предоставлении прав на участок, если иные лица не заявились то с вами как единственным участником заключается договор пользования з.у. Отличие 1 варианта от 2 варианта в том, что в первом случае межевание з.у. вы осуществляете после того как пройдут сроки в сми и вы определитесь как единственное заинтересованное лицо, во 2 же варианте вы заранее обеспечиваете кадастровые работы и неизвестно, достанется ли вам участок либо уйдет к другому лицу. При этом затраты на межевание никто вам возмещать не будет. Кроме того ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления з.у. в собственность бесплатно гражданину однократно без торгов. Буду благодарен за отзыв.ivan.timofeev.dz@mail.ru. +79135935797.
Прирезкой" называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные "прирезки", а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась глава V.4, регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.
Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется "прирезка", не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы "красных линий" – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.
Обратиться за оформлением "прирезки" может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах.
Цена вопроса
Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет "добавить" к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). "Для расчета итоговой цены "прирезаемого" земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за "прирезку", который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости"
Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел "Сервисы" (подраздел "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.
"Цена "прирезок", вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены", Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1308).
Порядок оформления "прирезок"
Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (Закон Московской области от 24 июля 2014 г. № 106/2014-ОЗ). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.
Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.
Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Например, гражданин не сможет "прирезать" землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. "Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления "прирезки" к нему потребуется разрешение банка", – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. "Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в Земельном кодексе РФ нет норм, по которым возможно разрешить данный спор",
При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. "Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях", – отмечает Александр Агафонов.
После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.
Последствия оформления "прирезок"
Оформление "прирезок" выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. "А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости", – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании "Генезис" Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.
Здравствуйте, Роман!
В данном случае речь идет не о захвате государственных земель, а о захвате муниципальных земель. Значит нормы КоАП РФ могут быть применимы в отношении Вас, только если есть соответствующее решение местной администрации об ответственности за захват соответствующей земли и соответственно причинение вреда муниципальному образованию.
Вместе с тем, если за пользование таким земельным участком не будет установлена необходимость оформления соответствующих документов, дающих право на эту землю, то речи о самозахвате и ответственности за это нет.Более того, согласно ЗК РФ предусматривается оформление предоставления земельного участка в пользование не только по результатам торгов (путем подачи заявки в администрацию об участии в торгах; информацию о торгах публикуют в СМИ), но и без их проведения, путем проведения дополнительного предварительного согласования (как правило уведомление о таком согласовании публикуется в СМИ за 30 дней до сделки).
Вместе с тем, в соответствии с ЗК РФ, для оформления участка Вам все равно придется проводить за свой счет землеустоительные и кадастровые работы.
С точки зрения приобретателя вариант с торгами предпочтительней, так как позволяет провести вложения в межевание земельного участка после принятия решения о предоставлении именно Вам участка. В иных случаях траты на проведение землеустроительных и кадастровых работ Вы понесете заранее и участок может Вам не достаться (что есть определенный риск).
Также, согласно ст. 76 ЗК РФ, возмещения за понесенные захватчиком траты во время освоения участка не полагается. Так что есть риск, что все Ваши затарты по освоению и поддержанию участка останутся без оплаты.
Касательно оформления земельного участка в собственность нужно придерживаться следующего алгоритма:
1) Надо вызвать специалистов для определения границ земельного участка, которые сформируют межевое дело.
2) После этого надо обратиться с заявлением в местную администрацию с целью выяснения, кому принадлежит земельный участок (либо обращаться за выпиской из ЕГРП в Росреестр).
а)При этом, если нет установленного владельца, то легализовать его будет проще. Достаточно подать в Росреестр заявку и получить кадастровый паспорт. После определения назначения участка следует подать документы на оформление земли в собственность.
б) Если у земельного участка собственник есть, то выкуп необходимо его выкупать у собственника. Проще всего сделать это через торги в установленном законом порядке. Если собственником земли является физическое или юридическое лицо, то участок необходимо выкупить у него, получить в наследство или по договору дарения (если у владельца есть подобное намерение).
3) После оформления документов надо получить кадастровый паспорт в Росреестре, а также предоставить уполномоченным лицам заявление, паспорт, межевое дело, правоустанавливающие документы (постановление суда, договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)
4) После подачи всех документов можно регистрировать переход права собственности в Росреестре сприложением всех правоустанавливающих документов (заявления, кадастрового паспорта участка, документов, подтверждающих статус бывшего владельца и Вас).
Добрый день, Роман!
Следует отметить, что новыми поправками в Земельный кодекс РФ (введена глава IV) собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, было предоставлено право перераспределить к своим участкам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, т.е. прирезать к своему участку отрезки "ничейной" земли. Перераспределение указанных земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков за плату при соблюдении ряда условий (ст. 39.28 - 39.29 Земельного кодекса РФ). Прежде всего это выгодно тем землевладельцам, которые в свое время уже самовольно заняли и "прирезали" к своему земельному участку небольшие отрезки неиспользуемой земли, например, передвинув забор в сторону, и не могли легализовать и оформить в собственность прирезанную землю. Следует отметить, что речь идет не о крупных самозахватах земельных участков, а о прирезке к своему участку именно небольших отрезков земли, так как основным условием перераспределения земель, предусмотренным ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, является то, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, должна увеличиваться в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
В заключение необходимо сказать следующее. Гражданское и земельное законодательство РФ в части самовольного занятия земель и самовольных построек претерпело существенные изменения. Крупные самозахваты земельных участков являются деянием противоправным, влекущим наложение соответствующей ответственности (административной или уголовной). Здания, строения и иные сооружения, построенные на самовольно занятых земельных участках, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Законодатель разрешил землевладельцам перераспределить к своим участкам небольшие отрезки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за плату при соблюдении ряда условий.
Удачи Вам! С уважением, Татьяна!
