Понятие залога, вопросы законодательства
Залог представляет одну из форм защиты кредитора в отношениях с должником, которая дает гарантии компенсации потерь, которые могут возникнуть, если должник не выполнит свои обязательства.
Законодательство о залоге можно назвать запутанным. С одной стороны есть закон, устанавливающий правила залога, в частности ипотеки или залога недвижимости. С другой стороны есть закон, принятый позже, который считается специальным.
Специальный закон имеет преимущество перед другими в вопросе, который из них применять. В то же время есть положения, которых нет в законе об ипотеке, но они есть в законе о залоге. Поэтому правила закона о залоге восполняют пробелы в ипотечном законе.
Договор залога недвижимого имущества
Соглашение о залоге недвижимости должно отвечать ряду правил, иначе его юридическая сила может быть оспорена, а сделку могут принять недействительной.
Ипотечный договор недвижимости должен обязательно пройти нотариальное заверение, не выполнение этого условия делает сделку ничтожной.
Детально в соглашении должен быть описан предмет, который передается в ипотеку. Описание должно быть детальным в такой степени, чтобы невозможно было перепутать их. Указывается наименование в соответствии с документами на имущество, адрес нахождения имущества.
В соглашении должна быть указана оценка имущества, права и обязанности, которыми обладают стороны по данному соглашению. Оценка может быть установлена по согласию сторон, но можно также привлечь оценщика, в некоторых случаях его участие является обязательным. Например, оценка, проводимая перед проведением сделок с государственным и муниципальным имуществом.
Отдельным пунктом должно быть указана и описана сделка, в силу которой и появилась ипотека. Например, кредитный договор, описываются его условия, сроки выполнения, сумма, выданная по данному соглашению.
В документе необходимо указать основания принадлежности имущества залогодателю, отданного в ипотеку. Это касается также имущества, которое залогодатель имеет на правах аренды, и когда в ипотеку передаются права на аренду.
В случае ипотеки арендных прав на предприятие необходимо также согласие лица, обладающего правами собственности на предприятие.
В соглашении может быть предусмотрена возможность взыскания на имущество без суда. Т.е. через исполнительную надпись нотариуса. Могут быть предусмотрены способы взыскания имущества. Эти способы могут быть прописаны, как и для суда, и так и на случай внесудебного взыскания.
Ипотека предприятия имеет свои особенности:
- Ипотека распространяется на предприятие как на комплекс прав на недвижимость, оборотный капитал, ценности, основные фонды;
- В случае нарушения обязательств по соглашению, кредитор имеет права ввести своих представителей в руководство предприятия для восстановления его платежеспособности, ограничивать использование имущества предприятия, в частности произведенной продукции.
Регистрация залога недвижимости
Договор залога недвижимого имущества должен обязательно пройти процедуры государственной регистрации сделки. регистратор проверяет правильность оформления документа. Нарушение правил законодательства дает право регистратору отказать в проведении регистрации.
Отсутствие регистрации делает сделку ничтожной. Во всяком случае, до проведения регистрации сделка не будет иметь силы.
