Что необходимо помнить перед совершением сделки?
Продавец завещанной квартиры должен учитывать, что до исполнения 3 лет после вступления в право собственности эта продажа будет облагаться 13% налогом. По истечении периода в три года (отсчитывается с даты смерти наследодателя) 13% не облагается сумма до 1 миллиона рублей. Все, что свыше, требует уплаты 13% налога.
Пример: продажа квартиры по завещанию стоимостью 2,5 миллиона рублей. Налогом будет облагаться сумма 1,5 миллиона рублей.
Некоторые продавцы идут на хитрость и предлагают покупателю указать в договоре сумму менее 1 миллиона рублей. Данное предложение позволит сэкономить 13% продавцу, но не даст возможности покупателю получить свои 13% возврата подоходного налога с полной суммы. Возврат будет возможен только с указанной в договоре суммы.
К тому же, если впоследствии появятся новые законные наследники на квартиру, которые будут обжаловать данную сделку в суде, то вполне возможна ситуация отзыва договора и возврата суммы, указанной в нем. Поэтому любой юрист порекомендует указывать полную цену квартиры, которая была получена по завещанию.
Следует учесть, что наследники, которые указаны в ГК, могут попытаться оспорить завещание в судебном порядке. По Гражданскому кодексу РФ наследниками считаются:
- супруги;
- дети;
- внуки;
- братья;
- сестры;
- родители;
- бабушки;
- дедушки;
- племянники;
- братья и сестры родителей;
- двоюродные братья и сестры;
- двоюродные внуки и внучки;
- двоюродные дяди и тети;
- двоюродные племянники и племянницы;
- пасынки;
- падчерицы;
- мачехи;
- отчимы.
Все вышеперечисленные лица по закону делятся на семь очередей наследования. При этом каждый из них (если не включен в завещание) может заявить о своих правах, и именно они могут впоследствии стать стороной такой сделки, как продажа квартиры по завещанию.
Возможные риски
Руководствоваться завещанием как неоспоримым документом при покупке квартиры нельзя. Естественно, завещание – это документ, который был удостоверен нотариусом. Но где гарантии, что через несколько лет не появится человек, приехавший из другой страны, и не предъявит еще одно завещание? Или же наследники по закону в установленном порядке не признают данный документ недействительным?
Свидетельство на право наследования – 100% гарантия чистоты сделки?
В свидетельстве о праве на наследство может быть указано одно или несколько лиц, имеющих право на данную квартиру. Нотариус выдает этот документ по факту и количеству обратившихся лиц. Гарантии того, что иных наследников, неучтенных в данном документе, нет, нотариус дать не может. Это не в его компетенции.
Для того чтобы избежать неприятных ситуаций в дальнейшем, необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Сумма в договоре продажи
Для того чтобы обезопасить покупателя, продавец должен указать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры. В спорной ситуации (даже через несколько лет) у покупателя на основании этого документа будет возможность требовать возмещения полной стоимости покупки. Следует заметить, что в правоустанавливающих документах на наследственное имущество обязательно указывается полная стоимость (или стоимость долей каждого участника) квартиры. Именно она и должна быть прописана в договоре.
