Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10829 юристов ждут Вас
Быстрый ответ!
Автор вопроса - Аноним
Россия
Продажа квартиры, указание завышенной цены
Продаю квартиру за 1600, покупатели берут ипотеку и просят чтобы обманут банк в купле-продаже указать 1800, какие риски я могу понести? Стоит ли так делать? Или же как документально оформить факт того, что реальная стоимость была другая?
Казань |
Ответы юристов
Добрый день!
Риски для вас в том, что если сделку призают ничтожной будете возвращать не 1600, 1800..Если квартира в собтвенности менее 3 лет будете платить налог с суммы 800 рублей, а не 600 рублей. Буду благодарен за оценку ответа ivan.timofeev.dz@mail.ru
Зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры?
Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.
Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.
Но у заемщика - нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.
Как это сделать?
Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит - 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.
Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.
И банки знают, что такое возможно.
Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.
Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
Почему?
Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» - мало.
Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.
Быть оценщиком, аккредитованным банком - почетно и приятно:
Есть при банке, допустим, три оценочные компании - у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован - такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.
Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.
То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.
А захотят ли оценщики договариваться?
Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!
Что будет при «хорошем раскладе»?
Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке - не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.
В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.
А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.
В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.
Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
- или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
- или стоимость квартиры по оценке оценщиков.
И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.
Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
- или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
- или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
- или продавцу просто придется опять искать других покупателей.
Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец - деньги, в том числе и те, которые не получал.
Вероятность этого риска - мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку - я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.
https://www.ipotek.ru/blogs/mysli_ob_ipoteke_i_nedvizhimosti/2013/06/zachem-pokupatelyu-nuzhna-zavyshennaya-stoimost-kvartiry-v-dogovore-kupli-prodazhi.php
Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.
Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.
Но у заемщика - нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.
Как это сделать?
Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит - 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.
Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.
И банки знают, что такое возможно.
Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.
Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
Почему?
Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» - мало.
Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.
Быть оценщиком, аккредитованным банком - почетно и приятно:
Есть при банке, допустим, три оценочные компании - у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован - такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.
Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.
То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.
А захотят ли оценщики договариваться?
Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!
Что будет при «хорошем раскладе»?
Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке - не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.
В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.
А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.
В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.
Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
- или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
- или стоимость квартиры по оценке оценщиков.
И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.
Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
- или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
- или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
- или продавцу просто придется опять искать других покупателей.
Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец - деньги, в том числе и те, которые не получал.
Вероятность этого риска - мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку - я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.
https://www.ipotek.ru/blogs/mysli_ob_ipoteke_i_nedvizhimosti/2013/06/zachem-pokupatelyu-nuzhna-zavyshennaya-stoimost-kvartiry-v-dogovore-kupli-prodazhi.php
Здравствуйте,
Тут решать Вам. Главный риск при сделке - это при отказе от нее покупатели смогут затребовать с Вас именно 1800, а не 1600 (200 придется возмещать самостоятельно).
