Аренда коммерческой недвижимости.
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующе компенсации.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ Кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений частей 1-2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу положений ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребоватьсвое имущество из чужого незаконного владения.
Если Вам требуется детальная, развернутая консультация, или составление какого либо документа , можете писать на электронную почту Advokat741@mail.ru или в одноклассники Юлия Лакоткина Ужур ( Ужурский район). Т.8 923 308 00 82 ; ИНН 243902371793 ; ОГРНИП 313245904600017. КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО.
Добрый день, уважаемый Сергей! Для квалифицированного ответа на Ваш вопрос мне хотелось бы ознакомиться с договором аренды, содержание которого согласно статье 431 подлежит буквальному толкованию. Это, во-первых.
Во-вторых, законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении - по решению суда.
В-третьих, если передача в аренду помещения в здании, находящемся в общей долевой собственности, представляет собой предоставление прав владения и пользования не отдельным объектом, а лишь частью общего имущества, то, соответственно, требуется согласия всех участников долевой собственности на совершение такой сделки.
Также имейте в виду: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
И в заключение:
- если в договоре аренды не прописано условие о прекращении договора аренды или отказе от исполнения его обязательств одним из арендодателей (собственником доли), то в соответствии с положениями ГК РФ действия второго дольщика являются неправомерными, т.к. отказ от исполнения договора в одностороннем порядке не допускается – статья 450.1 ГК РФ;
- и Вы, и арендатор по первому договору (ООО) вправе защищать свои интересы в судебном порядке с правом требования возмещения убытков и упущенной выгоды.
Начать действовать можно с предъявления претензии арендатором по первому договору второму дольщику. Однако определить полный объем и порядок действий можно только после анализа условий договора аренды.
Если имеются дополнительные вопросы, нужна более детальная консультация и выработка правовой позиции решения проблемы, обращайтесь, в том числе на адрес моей электронной почты. При этом от Вас потребуется дополнительная информация.
Всего доброго! Буду признательна за оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru
Если условия, предусмотренные договором, соблюдены при расторжении договора с первым ООО, то нет шансов.
Не понятно, два договора аренды было или один.
Возможно, в них была заложена мина, которая не позволит Вам оспорить действия сособственника земли и недвижимости.
Гражданский закон гласит: Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Здравствуйте, уважаемый Сергей!
Вы можете написать претензию в адрес второго дольщика. В претензии укажите, что договор аренды с ООО не закончился, продолжает действовать. Укажите, что часть вашего помещения заняла другая организация. Попросите освободить помещение, укажите на нарушение договора аренды с ООО. Попросите сделать перерасчет арендной платы за период, когда вы не пользовались помещением.
Сделайте видеосъемку, что ваше помещение заняла другая организация. Если есть возможность, попросите у другой организации документы, на основании которых компания заняла помещение.
Вы имеете право требовать денежную компенсацию от прибыли, полученной вторым собственником от аренды помещения.
В случае, неудовлетворения вашей претензии, вы имеете право обратиться в суд.
Одновременно примите во внимание нормы закона: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (статья 247. ГК РФ).
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (статья 248. ГК РФ).
Вы можете обратиться за помощью по составлению претензии, искового заявления, документов, заказать персональную консультацию. Можете оставить положительный отзыв, оценку под моим ответом на ваш вопрос. Благодарю.
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Вам необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о признании договора аренды недействительным. До подачи искового заявления Вы должны написать претензионные письма, как второму дольщику, так и новому юридическому лицу с требованием о прекращении договора аренды.
Вопрос регулирования отношений по сдаче в аренду недвижимости, находящейся в долевой собственности, и судебная практика по этому вопросу детально рассмотрен по следующей ссылке:
http://www.garant.ru/consult/civil_law/666149/
Буду благодарна за отзыв и оценку ответа.
polnmarina@yandex.ru
