Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной?
В 2014 году два компаньона Иванов и Петров покупают здание (свинарник) расположенное на земельном участке у третьей стороны Васильева. Оформляют все как долевую собственность 1/2 каждому. После этого прекращают совместную деятельность. Иванову доступ к зданию становится закрытым.
Петров в 2016 году покупает еще 2 здания у Васильева и всю землю на которой находится в том числе доля в здании Иванова.
О чем Иванова ни каким образом не оповестили.
Сейчас Иванов планирует пользоваться частью здания (но Петров ведет там коммерческую деятельность и не пускает на территорию ссылаясь, что земля в собственности).
На сколько мне известно при продаже земельного участка как-то должны были предложить его сначала Иванову. Можно ли признать эту сделку недействительной?
Здравствуйте!
Однозначного ответа на ваш вопрос законодательство не содержит.
Но существует позиция Верховных судов на этот счёт, основывающаяся на толковании 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ
"Нарушение преимущественного права покупки дает собственнику здания на проданном участке право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки" (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
То есть оспорить сделку вы не сможете, но можете потребовать перевести на вас права покупателя на 1\2 земельного участка под зданием в долевой собственности.
И в любом случае вы впарве требовть предоставления сервитута (права прохода) на земельный участок под зданием в долевой собственности. Запретить вам пользоваться вашей собственостью никто не вправе
Здравствуйте, Елена!
В соответствии со ст. 274 ГК РФ иванов может требовать сервитут:
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Иванов может либо предварительно попытаться договориться с Петровым, либо сразу подать иск в суд.
Согласно п. 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.), удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
