Вопрос по недвижимости в долевой собственности.

Добрый день.

1.) Ипотечная квартира может быть оформлена, как на одного, так и на нескольких собственников, надо разговаривать с банком, возможно оди, как залогодержатели датут согласие на передачу в собственность несовершеннолетнему (дарение или продажа).

Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

"Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого брака) права на 1/4 доли квартиры за каждым.

Решением городского суда произведен раздел квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за С., А., К. и М. признано право собственности на 1/4 доли квартиры за каждым.

Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой, обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку обременение не погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка).

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

(По материалам судебной практики Забайкальского краевого суда)

2.) Ваш папа момет заключить брачный договор и прописать, что имущество приобретенное до брака и в период брака будет являться личной собственностью того супруга на имя которого оно приобретено. Но в случае чего, его супруга, как и вы будет являться наследником первой очереди. Завещание вещь "не надежная" так, как ваш папа в праве будет его отменить или изменить и при этом он не обязан об этом сообщать лицу, на имя которого составлено завещание. Для вас более целесообразно, что бы отец вам подарил свою долю.

Здравствуйте, Ольга.

***Отец в ближайшем времени женится. Какие права на его долю будет иметь новая жена?

Так как доля отца в квартире была получена им до брака, она является его личной собственностью (ст.36 СК РФ), в случае расторжения брака, никаких прав на долю у супруги не будет. Супруга может претендовать на долю отца только в порядке наследования, так как является наследницей первой очереди, наравне с Вами (ст.1142 ГК РФ). Документальное подтверждение ее слов (о том, что она не претендует на долю отца) не будет иметь никакой юридической силы. Отказ от наследства ранее смерти наследодателя невозможен.

***Какие могут быть варианты выделить долю в ипотечной квартире в другом городе, чтобы мы могли продать нашу квартиру, с учетом доли несовершеннолетнего племянника.

Для того, чтобы продать долю несовершеннолетнего, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (ООП) (ст.20, 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 №48-ФЗ). ООП может дать разрешение на сделку, например, если деньги от продажи доли ребенка будут положены на его счет в банке или будет предоставлен ДКП и нотариальное обязательство заемщика о выделении равнозначной доли ребенку в новой квартире после снятия обременения (выплаты ипотеки). Т.е. нужно предоставить доказательства, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены после продажи его доли. Не обязательно дожидаться совершеннолетия ребенка. Родителям нужно обратиться в ООП по месту регистрации ребенка и уточнить данный момент. Отказ ООП можно обжаловать в судебном порядке.

Здравствуйте.

А кто сказал, что ребёнок желает продать свою долю в Вашей общей квартире?

Здесь потребуется воля родителей ребёнка.

И разрешение опеки на сделки.

Там же не одна будет?

Сначала нужно предоставить замену доли.

А потом оформлять продажу доли в квартире.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Что касается свадеб, то долю ребёнка можен наследовать отец ребёнка.

Больше никто, включая новую супругу отца ребёнка.

Добрый день.

Продать квартиру можно выделив долю ребенку не меньше, чем сейчас. Новая жена не будет иметь долю, но она будет наследником первой очереди.