Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

Здравствуйте!

Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

Да, сможет.

ГК РФ Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Здравствуйте.

Сможет ли покупатель обязать меня оплатить ремонт или разорвать сделку?

У покупателя есть право обращения в суд и он может им воспользоваться. Обязать Вас что-то сделать может решить только суд.

Поэтому вам в данный я бы рекомендовала самой осмотреть стены дома, желательно со специалистом, изучить договор, акт обследования (что там указано по стенам дома), акт передачи дома. Словом, подготовиться к суду.

Для информации:

Фактические дефекты недвижимости разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, видимая трещина в стене.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, протекание воды, недочёты в конструкции .

Если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом , покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, расторжения договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Согласно ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Здравствуйте,

Да, Вы, как продающий жилье собственник, обязаны были следить за состоянием помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если у покупателя есть доказательства в виде гнилых стен, то он может расторгнуть договор с Вами со ссылкой на ст. 557 ГК РФ.

Советую вступить в переговоры и обсудить условия с покупателями, а также осмотреть стены.

При недостоижении согласия вопрос будет решаться через суд.

Здравствуйте!

Если в договоре купли-продажи и в передаточном акте есть мнение покупателя, что он не имеет претензий к техническому состоянию дома, то оснований для расторжения договора крайне незначительны.

Покупатель, прежде чем подписывать договор купли-продижи и акта приёма-передачи, имеет право внимательно осмотреть предмет договора и только потом решать - покупать его или нет. Вы не знали о состоянии стен дома и потому нельзя Вас обвинить в утаивании недостатков дома. Исходя из всего этого, сложно предсказать Вам результат рассмотрения дела судом о расторжении договора купли-продажи.

Добрый день! В случае обнаружения скрытых недостатков купленной недвижимости покупатель имеет право потребовать с вас уменьшения покупной цены, либо возмещения ему расходов на ремонт, либо обязать вас сделать ремонт самой, либо обратиться в суд с аналогичными требованиями, либо требовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке в случае, если нарушение условий договора купли-продажи с вашей стороны будут признаны судом существенными. Акт обследования дома не является заключением строительно-технической экспертизы. Если нужна юридическая помощь, мой контактный телефон 8 909 507 34 18, или пишите на почту pravo.primenenie@yandex.ru/

В приниципе, да, может потребовать уменьшение стоимости, расторжение договора, заставить вас произвести ремонт за свой счет либо оплатить произведенный ремонт.

Но не всё так просто.

Недостаток является скрытым если его нельзя выявить при обычных условиях приемки вещи. Т.е. покупатель при обычной приемке квартиры путем ее осмотра, не мог их обнаружить и они выявились позднее в процессе эксплуатации. Если же покупатель сам не осмотрел квартиру либо осмотрел, но ничего не заявил и подписал акт приема-передачи, то такие недостатки не будут скрытыми.

Например, если покупатель принял квартиру, в которой отсутствовала сантехника, он не может потом ссылаться на скрытые недостатки, т.к. простой осмотр мог их выявить.

Конечно, здесь многое зависит от того, что считать обычными условиями приемки - уровень знаний строителя на порядок превышает обычного человека. То, что очевидно для строителя в конструкции дома, для других будет далеко не очевидным.

Применительно к квартирам подразумевается обычный бытовой уровень, каковой есть у всех по опыту проживания в квартирах. Наличие воды, электричества, сантехнических приборов и т.п. Все это может быть проверено путем осмотра или каких-то элементарных действий - включение или выключение.

Всегда имеет значение момент передачи объекта недвижимости. Принимающее лицо должно в момент передачи осмотреть объект, принять его по всем правилам, приемка подтверждается актом приема-передачи, поэтому никогда нельзя пренебрегать этим. Мы рекомендуем дописывать в акте, что стороны осмотрели объект недвижимости, он соответствует условиям договора, и стороны претензий друг к другу не имеют.

Соглашусь со своими коллегами и ст.557 ГК, ст. 475 ГК, говорящие об ответственности продавца.
Но на самом деле суды крайне часто идут по другому пути. Логика проста: покупатель при приемке недвижимости обнаружил или должен был обнаружить явные недостатки, но тем не менее принял ее и, следовательно, согласился по умолчанию с ее ненадлежащим качеством. Тем более что знал какого года постройки дом.

Думаю, вам не следует соглашаться с его требованиями. Пусть обращается в суд. Тогда нанимайте юриста, а покупатель пусть доказывает, что-де ему подсунули кота в мешке

Добрый день.

Для ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться документами по сделке к-п жилого дома.

Я бы строила позицию:"Если недостатки в качестве являются скрытыми и на момент заключения договора продавец не знал и не мог знать о них, то он освобождается от ответственности."

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии ч.1 ст.476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Пример из судебной практики по аналогичному спору.

Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. по делу N 8Г-3652/2019[88-1033/2020-(88-2913/2019)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кудрявцевой Е.Н, судей Никольской О.Л, Бетрозовой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Ахметова А.З. по доверенности Ельчаниновой Г.П. на решение Красноярского районного суда Астраханской области от 16 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 03 июля 2019 года по гражданскому делу по иску Ахметова А.К. к Джумагалиеву Г.Ж. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, Заслушав доклад судьи Кудрявцевой Е.Н, судебная коллегия

установила:

Ахметов А.К. обратился в суд с иском к Джумагалиеву Г.Ж. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применении последствий недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и Джумагалиевым Г.Ж. заключен договор купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к нему) жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес" Истец утверждает, что приобретенное жилье не пригодно для проживания, в связи с чем, он со своей семьей вынужден был сменить место жительства. В доме присутствовал запах химического характера. Со слов ответчика, источником запаха являются шпалы, использованные при строительстве дома. В домовладении отобраны пробы воздуха и проведено исследование, которое показало, что имеет место превышение ПДК толуола на 0, 04 мг/м по содержанию толуола в жилом доме, что является опасным для проживания, жизни и здоровья человека, просит с учетом заявления в порядке статьи 39 ГПК РФ признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", недействительными, применить последствия недействительности сделки, возвратив Джумагалиеву Г.Ж. спорное имущество в его собственность, прекратить право собственности Ахметова А.К. на жилой дом и земельный участок по указанному адресу, взыскать с Джумагалиева Г.Ж. в пользу Ахметова А.К. денежные средства в сумме "данные изъяты", расходы на оплату услуг представителя в размере "данные изъяты", транспортные расходы в размере "данные изъяты", расходы по проведению экспертизы в размере "данные изъяты", расходы по понтонной переправе в размере "данные изъяты", расходы по оплате государственной пошлины за совершение сделки в размере "данные изъяты" расходы за медицинское заключение в размере "данные изъяты".

Решением Красноярского районного суда Астраханской области от 16 апреля 2019 года исковые требования Ахметова А.К. к Джумагалиеву Г.Ж. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 03 июля 2019 года решение Красноярского районного суда Астраханской области от 16 апреля 2019 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Ахметова А.З. по доверенности Ельчанинова Г.П. просит отменить судебные постановления, как незаконные и необоснованные, указывает на то, что в результате исследования обнаружено превышение содержания в воздухе толуола, проживание в указанном жилом помещение опасно для жизни, покупатель Ахметов заблуждался относительно предмета сделки купли-продажи, жилого дома.

Судебное заседание проводилось путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Астраханского областного суда.

На судебное заседание в суд кассационной инстанции явились: Ахметов А.З, представитель Ахметова А.З. по доверенности Ельчанинова Г.П, третье лицо Ахметова В.А, представитель ответчика Джумагалиева Г.Ж. по доверенности Султанов Т.З.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 397.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, выслушав явившиеся в суд стороны по делу, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Джумагалиевым Г.Ж. и Ахметовым А.К. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1200 кв.м, находящийся по адресу: "адрес" с расположенным на нем жилым домом общей площадью 116, 10 кв.м. Стороны достигли соглашения о цене объектов недвижимого имущества, которая составляет "данные изъяты", из которых: "данные изъяты" составила стоимость жилого дома и "данные изъяты" - стоимость земельного участка (дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.).

При подписании договора продавцом от покупателя получены денежные средства в размере "данные изъяты", ПАО Сбербанк перечислены денежные средства в размере "данные изъяты" из которых "данные изъяты" внесены за счет средств материнского (семейного) капитала. Расчет между сторонами произведен полностью.

Из пункта 6 договора следует, что до заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанного объекта недвижимости путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, претензий по вопросу их комплектности и качества к продавцу не имеет, выполнить необходимый косметический ремонт согласен за счет своих сил.

Продавец обязуется передать объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора купли - продажи. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве и комплектности проданного объекта недвижимости, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, то наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 ГК РФ. Если недостатки в качестве являются скрытыми и на момент заключения договора продавец не знал и не мог знать о них, то он освобождается от ответственности.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ

Ахметов А.К. зарегистрировал право собственности на земельный участок и жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ахметова А.К, суд правильно указал о том, что при заключении оспариваемого договора волеизъявление сторон было направлено на заключение именно договора купли продажи. Доказательств передачи Джумагалиевым Г.Ж. жилого дома Ахметову А.К. с недостатками, намеренно скрытыми продавцом и которые покупатель не имел возможности выявить до заключения договора купли-продажи, суду представлено не было.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п, сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, сторона заблуждается в отношении природы сделки, сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

По смыслу указанной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение в качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.

Судебными инстанциям установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома Ахметов А.К. не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Согласно проведённой по делу судебной комиссионной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. какие-либо несоответствия инженерно-техническим требованиям объекта, пожарной безопасности, требованиям экологического и санитарно-эпидемиологического характера отсутствуют. Основные строительные конструкции объекта исследования находятся в работоспособном и ограниченно работоспособном техническом состоянии, что исключает возникновение на данном объекте исследования каких-либо аварий (аварийных ситуаций), следовательно, фактическое состояние данного объекта исследования не угрожает жизни и здоровья граждан. Проба воздуха закрытых помещений (гостиная) по адресу: "адрес" не соответствует требованиям ГН 2.1.6.3492-17, так как в помещении имеет место превышение предельно-допустимой концентрации по содержанию метилбензола (толуола) на 0, 02 мг/м3. Пробы воздуха в остальных помещениях соответствуют требованиям ГН 2.1.6.3492-17 по исследованным показателям. При этом определить источник возникновения санитарно-гигиенической опасности в помещении N 4 "Жилая" объекта исследования не представилось возможным без применения газоанализирующего оборудования, эксплуатируемого обученным персоналом (специалистами).

Эксперт Жуковин А.С. в заседании суда апелляционной инстанции подтвердил заключение комиссионной экспертизы, пояснил, что шпалы при строительстве жилого дома не использовались, применялся брус от распила шпалы. Использование бруса не являлось скрытым, а доступно было визуальному осмотру как внутри дома, так во внешней его стороне, что отражено на представленных в экспертное заключение фотографиях. Исследованный жилой дом конструктивно безопасен для проживания в нем граждан. Запрет либо разрешение на использование при строительстве жилых домов шпал либо бруса от их распила, нормами действующего законодательства не предусмотрены, методика определения безопасности их использования при строительстве жилого дома отсутствует. В ходе проведения исследования спорного жилого дома химический запах в помещении присутствовал, был настолько ощутимым, что ни какой другой запах его смягчить не мог, покупатели не могли его не заметить или перепутать с запахом еды.

В силу положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо основывалось на неправильных, не соответствующих действительности представлениях о предмете сделки, заблуждалось о качествах приобретаемого объекта недвижимости, которые при обычных условиях гражданского оборота являются существенными.

Таким образом, Ахметов А.К, действуя в собственном интересе, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что истец до заключения сделки имел возможность осматривать дом и проверить его качество.

Истец, приобретая дом, действовал добровольно, согласившись принять дом на указанных условиях. На обстоятельства, препятствующие до принятия решения о покупке более тщательному осмотру дома, в том числе, с участием специалиста, истец не ссылался. Доказательств того, что между ним и продавцом имелось соглашение о приобретении дома с иными характеристиками, чем те, которые существовали на момент передачи имущества, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований к Джумагалиеву Г.Ж. о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, применении последствий недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

Приведенные в кассационной жалобе доводы были рассмотрены судами и получили оценку с соответствующим правовым обоснованием, не подтверждают существенных нарушений норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу и, применительно к полномочиям суда кассационной инстанции, не могут рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красноярского районного суда Астраханской области от 16 апреля 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 03 июля 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Ахметова А.З. по доверенности Ельчанинова Г.П. - без удовлетворения.

Председательствующий Е.Н. Кудрявцева

Судьи О.Л. Никольская

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"