Продавец недвижимости просит указать в договоре заниженную сумму
Продавец попросил оформить договор купли-продажи на 1,3 млн руб. Так он хочет снизить уплату налогов. Договор с этой суммой пойдет в Росреестр для регистрации. Остаток в 700 тыс. оформят дополнительным договором/доп. Соглашением, указав, что регистрации не подлежит и при расторжении возвращается общая сумма в 2 млн руб. + Расписка
Риэлтор говорит, что это обычная практика, что банки в курсе, что так делают. Что она сама обговорит этот момент со Сбербанком (Дом клик).
Есть ли какие-то риски для меня? Действительно ли это обычная практика?
Здравствуйте, Карина!
Есть, причем о них обязательно надо знать заранее.
Согласно ст. 452 ГК РФ дополнительное соглашение к договору подлежит такой же форме оформления, что и основной догвоор. Следовательно оно также должно подлежать государственной регистарции:
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Более того, цена договора является существенным условием сделки. Если изменение условия о цене провести не в надлежащей форме, то возникает риск, при котором цена сделки купли-продажи останется в первоначальной редакции, а именно в сумме 1,3 млн руб. Это означает, что в случае возникновения спорной ситуации и принятии решения о расторжении договора купли-продажи Вы сможете вернуть только 1,3 млн руб., а не всю сумму в 2 млн руб.
Также за несвоевременное исполнение обязанности по регистрации дополнительного соглашения продавец вправе взыскать с Вас, как с покупателя, убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Основанием для подобных выводов служит ст. 165 ГК РФ:
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
Вместе с тем, риелтор Вас тоже не обманул, когда сказал, что многие сейчас так оформляют сделку.
Обычно, если обе стороны довольны совершенной сделкой, а также наделжаще исполняют свои договоренности, споров не возникает. Так что если уверены в риелторе и продавце, то можете пойти на такую сделку.
Но перед дачей согласия на такую сделку Вы должны четко понимать все возможные риски и последствия, а также быть готовой к тому, что стоимость квартиры при подобной операции по всем зарегистрированным документам так и останется 1,3 млн руб.
Здравствуйте!
Таким оразом уходят от налогов.
Например, я также покупал квартиру. И тоже в ипотеку. По основному ДКП - 1 млн. По доп соглашению - за неотделимые улучшения - 500 тыс
Эта практика распространена не только в РФ.
Дело в том, что сделки до млн праткичеки не облагаются налогом - вычет в 1 млн
Налог должен платить продавец. С него и спрос
НО!
Есть интересная статья
УК РФ Статья 198. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов
1. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, -
наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Примечания. 1. Под физическим лицом - плательщиком страховых взносов в настоящей статье понимаются индивидуальные предприниматели и не являющиеся индивидуальными предпринимателями физические лица, которые производят выплаты и иные вознаграждения физическим лицам и обязаны уплачивать страховые взносы в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
2. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд два миллиона семьсот тысяч рублей, а особо крупным размером - сумма, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд тринадцать миллионов пятьсот тысяч рублей.
Такой суммы налогов с продажи вашего ЗУ за три года ну никак не наберется!
Так что ответственности можно спокойно избежать.
Ответы на ваши вопросы: Есть ли какие-то риски для меня? Действительно ли это обычная практика?
Нет, для вас никаких рисков нет в части ответственности за налоги.
Риск только один - если что-то случится и вам придется расторгать договор, то могут и не вернуть всю сумму целиком. Такой риск есть
И да - это обычная практика. Практически всегда так делают, если настоящая сумма превышает 1 млн рублей
Здравствуйте!
Да, такая практика распространена. Это связано с уменьшением или освобождением от уплаты налогов с продажи недвижимости. Для Вас, как покупателя недвижимости, никаких рисков нет. Не Вы обязаны платить налог от продажи, а продавец обязан. С него и должен быть спрос.
Здравствуйте.
Риски для Вас имеются.
Особенно с "риэлторами", которые ни за что не отвечают.
Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
Там в статье 169 указано, что могут всё забрать у участников схемы, "о которой все знают".
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
Практика такая есть, и поскольку в настоящее время сам договор купли- продажи недвижимого имущества (в данном случае, земельного участка) не подлежит государственной регистрации (!! А регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю), то и само дополнительное соглашение вступит в законную силу без такой регистрации. Значит предлагаемая Вам сделка легитимна и может быть заключена на предлагаемых продавцом условиях.
Здравствуйте.
Главный для Вас риск, что Дом-клик может не одобрить ипотеку с такой суммой в 2 млн.рублей, а одобрит только 1,2 млн.руб, согласно договора, если риэлтор не сумеет договориться.
Практика такая существует.
Так же Вы должны понимать, что по документам Ваш земельный участок будет стоить 1,2 млн.рублей. Кстати, кадастровую стоимость участка посмотрите для информации.
Если сумма дохода продавца от продажи меньше кадастровой стоимости с коэффициентом, придется платить налог с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент, а не с суммы продажи. Это касается продавца.
Кроме того, если вдруг случится так, что Вам придется продать этот участок, в этом случае, Вам, чтобы уйти от налога, придется продать его по цене 1,2 млн.руб.
Здравствуйте!
Есть ли какие-то риски для меня? Действительно ли это обычная практика?
Это действительно распространенная практика ухода от налогов со стороны продавца. Если оставшаяся сумма будет оформлена допсоглашением с распиской, то рисков для Вас нет. Так как тем самым продавец оформляет обязательство по оплате определенной суммы.
