Законны ли действия Сельского совета?
Вопросы: Кому принадлежит земля под зданием? Должна ли земля под зданием, быть отчуждена вместе со зданием при его покупке? Законно ли то, что сельсовет не даёт нам приватизировать арендуемый участок, а предлагает только выкуп? Какие ещё есть способы оформить этот участок в собственность, за малые деньги?
Здравствуйте, Сергей!
Если Вы заключали договор аренды с сельсоветом, то в этом договоре будет указан собственник земли (скорее всего это муниципальная земля или земля в собственности субъекта РФ, где находится сельсовет).
Земля - это единственное неизменяемое недвижиое имущество. В ст. 15 ЗК РФ закреплено:
1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
То есть сельсовет может не иметь права продавать участок либо продажа возможна только через торги. На торгах побеждает лицо предложившее максимальную цену, и вовсе не факт, что это будете Вы.
Сельсовет вполне законно отказывает Вам в приватизации земли. Оснвоаний для такого права у Вас нет.
Кроме того, есть ч. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ:
1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
Что же касается земельного участка непосредственно под домом, то он неотделим от фундамента дома и права на него переходят вместе с домом в силу ст. 35 ЗК РФ:
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Так что способов выкупа муниципальной или федеральной земли за малые деньги для Вас нет.
Здравствуйте!
Кому принадлежит земля под зданием?
Земля так и останется в муниципальной собственности. За вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.
ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Должна ли земля под зданием, быть отчуждена вместе со зданием при его покупке?
Нет, земля сохранит свой статус муниципальной земли при переходе права собственности на здание к другому лицу, которое приобретет право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Законно ли то, что сельсовет не даёт нам приватизировать арендуемый участок, а предлагает только выкуп?
Да, это право представителей сельсовета, а не обязанность.
Приватизация земельных участков — это передача земли из государственной или муниципальной собственности в частные руки.
Российское законодательство предполагает, что участок, на котором расположено здание, принадлежащее гражданину, должен быть арендован или приватизирован.
Если у дольщика, у которого Вы купили здание, земля находилась бы под ним в собственности, то к Вам также бы перешло право собственности на данный земельный участок. Это прямо следует из п. 2 ст. 552 ГК РФ. Согласно нему в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, ПОКУПАТЕЛЮ ПЕРЕДАЁТСЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В случае если у дольщика земля была не в собственности действуют положения п. 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
То есть, права, на которых находилась земля у дольщика, должны быть транслированы на Вас, как на нового покупателя здания (сооружения). Если земля муниципальная, у дольщика значит были права пользования землёй, эти же права перешли к Вам.
И последнее. Если Вы решите продать здание (сооружение), то применению будут подлежать положения п. 3 ст. 552 ГК РФ - продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленном законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Кому принадлежит земля под зданием?
Земля находится в собственности муниципалитета
Должна ли земля под зданием, быть отчуждена вместе со зданием при его покупке?
Нет
Законно ли то, что сельсовет не даёт нам приватизировать арендуемый участок, а предлагает только выкуп?
бесплатная приватизация земли возможна лишь в том случае, когда участок был получен в аренду до начала действия Земельного кодекса, то есть до 1.11.2001 года. В противном случае, собственником земли можно стать исключительно после ее выкупа.
ЗК РФ Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения
6. Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 24 настоящего Кодекса могут предоставляться в безвозмездное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования.
ЗК РФ Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование
2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:
6) гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
Здравствуйте!
Приватизация земли под частным домом – один из методов приобретения её в собственность. Она предполагает следующий порядок действий:
Обращение в органы местного самоуправления по месту проживания;
Получение вердикта администрации о передаче земельного участка (ЗУ) в собственность. При отказе в бесплатной приватизации возможен выкуп земли по договору купли-продажи (проект этого документа обычно направляют вместе с отказом о выделении участка бесплатно);
Обращение в Росреестр за регистрацией права на землю.
