Хочу продать квартиру и купить квартиру у бабушки (мат. капитал)
Здравствуйте! Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Согласно пункту 8 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" к полномочиям органов опеки и попечительства относятся: представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.
В пункте 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" указано, что Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 ноября 1998 года N25-П законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.
В системе действующего правового регулирования нормы статей 28, 37 ГК РФ продиктованы прежде всего необходимостью предотвратить случаи злоупотребления опекунами и попечителями своими обязанностями.
В случаях, когда всё же появляется необходимость совершить сделку, запрещённую пунктом 3 статьи 37 ГК РФ, ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусматривает возможность временной замены законного представителя или попечителя. На основании части 1 статьи 8 указанного Закона к полномочиям органа опеки и попечительства относится представление законных интересов несовершеннолетних граждан в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству РФ и (или) законодательству субъектов РФ или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.
Таким образом, преодоление установленного в пункте 3 статьи 37 ГК РФ запрета возможно путём привлечения к участию в сделке органа опеки и попечительства.
Сделка, не влекущая уменьшения имущества детей, но направленная на приобретение ими имущественных прав возможна даже при условии, что её стороной будет лицо указанное в пункте 3 статьи 37 ГК РФ.
Таким образом, доли в квартире, принадлежащие Вашим детям, могут быть проданы только с разрешения органа опеки и попечительства. Сделки с долями в квартире, принадлежащие Вашим детям, не могут приводить к ухудшению прав детей, т. е. в покупаемой Вами квартире у детей должны быть доли не меньше, чем в продаваемой Вами квартире и покупаемая Вами квартира по своему состоянию не должна быть хуже, чем продаваемая Вами квартира. Ваши дети могут приобрести доли в квартире у своей бабушки путём привлечения к участию в сделке органа опеки и попечительства. Сделка, не влекущая уменьшения имущества детей, но направленная на приобретение ими имущественных прав возможна даже при условии, что её стороной будет лицо указанное в пункте 3 статьи 37 ГК РФ. Удачи Вам!
Здравствуйте.
Сделка будет законной.
Родственников в этом случае никто не проверяет.
Они учитываются только в налоговой инспекции при исчислении налога на доходы.
Есть "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ.
Где предусмотрено следующее:
"Статья 20. Взаимозависимые лица.
1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого."
Проверить можно по ссылке
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/a0ea7d40d76cbc19ff9f02894466791eceecfbe2/
Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", лицо, получившее сертификат на материнский (семейный) капитал, обязано оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению.
Указанная норма права защищает интересы всех членов семьи в случае если при покупке жилого помещения были использованы средства материнского семейного капитала. Как Вы указываете, что в браке с мужем детей Вы не состояли, следовательно, после покупки квартиры с использованием средств материнского капитала, квартира стала собственностью только трёх лиц: Вас и детей; детям должны быть выделены доли. Мужчина не может претендовать на какую-либо долю в этой квартире, и не может выступать строной в договоре купли-продажи на стороне продавца, т.к не имеет в ней никакой доли.
Последующие сделки с недвижимостью, приобретенной с использованием средств материнского, не могут приводить к ухудшению прав детей. То есть в новом жилом помещении у детей должны быть доли не меньше, чем они были в первоначальной квартире. И квартира бабушки по своему состоянию не должна быть хуже той квартиры, которую Вы сейчас имеете. Эти моменты необходимо обязательно учитывать, т.к органы опеки и попечительства осуществляют контроль (согласование) сделок с недвижимостью, в которых должны быть выделены доли детям.
Ольга, здравствуйте!
Данная сделка купли-продажи будет законна при получении согласия органов опеки. Они обязаны будут проверить новую квартиру и в случае, если она по своему состоянию будет не хуже, а по площади не меньше предыдущей, то предоставят согласие на совершение сделки.
Здравствуйте!
Законна ли будет сделка купли-продажи?
Да, законна.
Кто и как проверяет родственность?
Родственные связи не проверяют, так как Ваши родственники не должны Вам дарить недвижимость. Соответственно, в гражданско-правовых сделках родственники могут выступать, как в качестве продавцов, так и в качестве покупателей.
Или в качестве покупателя могу выступать только я, а мы друг другу не близкие родственники, а потом просто выделяю доли детям?
Ответ. дан выше. Доли детям выделять обязательно. На совершение сделки обязательно нужно будет получать согласие органов опеки и попечительства.
Здравствуйте!
Да, Вы вправе проводить такую сделку.
При этом Вы также должны сперва получить одобрение органов опеки на сделку с недвижимостью несовершеннолетних и обязаны выделить доли всем детям.
