После продажи квартиры в МКД на продавце числится земельный участок
Здравствуйте.
Если Вы получили отказ Росреестра, в этом отказе есть порядок оспаривания его.
Которого и следует придерживаться.
Отдельно землю в МКД не продают.
Она следует судьбе квартиры.
Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023).
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Проверить можно по ссылке
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/
Т. е. земля при продаже квартиры не указывается: Вы уже продали долю земли, когда отчуждали квартиру в МКД.
Этот вывод закрепляет Земельный кодекс РФ в статье 35: Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Проверить можно по ссылке
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/
Т. е. покупатель квартиры уже собственник части земли под МКД.
"Новый" договор законами в России не требуется: цена квартиры с землёй уже согласована в "первом" договоре продажи квартиры.
Позиция Росреестра в данной ситуации непонятна, учитывая, что имеются прямые нормы законодательства, а также существуют разъяснения самого Росреестра.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (МКД), в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии с п. 1-3 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме СЛЕДУЕТ СУДЬБЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА УКАЗАННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. При переходе права собственности на это помещение доля в праве общей собственности на общее имущество МКД нового собственника такого помещения РАВНА ДОЛЕ в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан... (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014) по одному из дел указано: "... Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то С ПЕРЕХОДОМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЕ ПЕРЕХОДИТ И ДОЛЯ в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК... ".
Кроме этого в Письме Росреестра от 22.07.2019 N14-07181- ГЕ/19 отмечено, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе расположенного на нём здания, квартиры (помещения), находящейся в многоквартирном доме, И НЕ ЯВЛЯЕТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ ПРЕДМЕТОМ СДЕЛКИ...
То есть сам Росреестр высказался, что совершать сделку в отношении земельного участка, следующего судьбе проданной квартиры, находящейся в МКД, не нужно.
С учётом изложенного Вы вправе обжаловать действия (бездействие) территориального подразделения Росреестра, по прежнему относящего земельный участок за продавцом, в судебном порядке. До запуска судебной процедуры, возможно, имеет смысл повторно пообщаться со специалистами Росреестра, используя в диалоге указанное выше письмо Росреестра и судебную практику.
Здравствуйте!
Ситуация странная. Позволю себе не согласиться с коллегами.
Действительно судьба земельного участка (доли в нем) или иного общего имущества жильцов дома неотделима от судьбы жилых помещения в многоквартирном доме. То есть при продаже должно производиться отчуждение не только квартиры, но и общего имущества многоквартирного дома. Это установлено не только в Определении ВС РФ № 309-ЭС19-23230 от 12.03.2020 г., но и в прямо закреплено ст. 38 ЖК РФ:
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
То есть при регистрации права на квартиру должна проивзодиться передача доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Если в Вашем договоре купи-продажи прописан не так, то рекомендую внести в него исправления.
Можно дополнить предмет договора соответствующим условием, например так:
Совместо с квартирой (кадастровый №...) покупателю передается право общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу:..
Дополнение можно внести в уже имеющийся договор путем добавления пунктов или заключения дополнительного соглашения.
Затем нужно подать договор и прилагаемык к нему документы повторно на регистрацию в Росреестр (обычно это делается через МФЦ).
Кроме того, советую подать жалобу на отказ в регистрации перехода квартиры и земельного участка на имя руководителя Росреестра по субъекту Вашего проживания.
Если после этого Вам придет отказ в регистрации сделки, то нужно требровать предоставления документов об отказе в письменном виде, а затем обжаловать такой отказ через суд.
Земля скорее всего размежована и оформлено право собственности на эту долю, скорее всего в Росреестре оно (право) есть. Да, такая не стыковка в законе имеет место быть. И да, бывают случаи, когда так происходит. Реестр отказал, обжаловать можно, но лучше иск в суд, о прекращении права собственности, если с договором заморачиваться не хотите. Вижу ситуацию так...
