Договор займа под залог земли не зарегистрированной в госреестре - действителен ли?

Добрый день. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусматривают обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспеченных залогом. В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.