хочу переделать недвижимость матери на себя (есть залог)

Добрый вечер! Вы правы в том, что если примете наследство после матери, вместе с правами к Вам "перейдут" и долги наследодателя. Статья 1112 ГК РФ. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. По договору дарения долги "перейти" не могут. В соответствии со ст.572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Непонятно из Вашего вопроса следующее: недвижимость в залоге или все-таки нет. Чтобы убедиться, что недвижимость, принадлежащая Вашей матери, не находится в залоге, под арестом и т.д. нужно заказать и получить в Росреестре выписку из ЕГРП и, соответственно, внимательно изучить. А затем принимать решение. Удачи!