Правомерен ли отказ органа опеки на продажу квартиры, доли в которой принадлежат детям?

Здравствуйте. Есть 3-х комнатная квартира в г. Калининграде: площадь 65 кв. м., отопление печное, принадлежит в равных долях мне (матери) и сыновьям (20 лет, 16 лет и 5 лет). Фактически живем и прописаны в области. Хотела продать и построить дом, в отделе опеки мне отказали, сказав, что такой вопрос даже рассматривать не будут. Правомерен ли отказ? Для получения разрешения в "опеке" обязательно представлять предварительный договор купли-продажи или можно нотариально заверенное обязательство о приобретении несовершеннолетним жилья? Если продается эта квартира, могу ли я приобрести детям жилье в области?