Как минимизировать налог при продаже квартиры?

Вводная:

2-комнатная квартира куплена в общую совместную собственность с супругой в июле 2012 (собственные средства 400т.р. + субсидия из бюджета 400т.р. + ипотечный заем 1000т.р.). В последующие 2 года расходы (погашение основного долга и процентов) личными средствами 650т.р., материнский капитал 430т.р. В итоге заем погашен: расходы собственных средств на приобретение квартиры - 1050т.р.

Имущественный вычет на квартиру получен в размере 170 т.р.

Предстоит:

Снятие обременения; выделение долей двум несовершеннолетним детям (обязательное при использовании мат. капитала на погашение займа).

Продажа квартиры (ориентировочная стоимость 2500т.р.) с последующей покупкой другого жилья.

Вопросы:

1. При совершении действий таких действий, как снятие обременения, выделение долей детям - трехлетний срок владения квартирой (освобождающий от уплаты налога) начинает новый отсчет? (т.е. предыдущие 2 года "сгорают"?) или все сохраняется также (с июля 2012)

2. Если квартиру оформить в долевую собственность (4 свидетельства о праве собственности) и продать по долям (4

договора купли-продажи), то каждый-ли собственник вправе получить вычет 1млн рублей? (т.е. для всей семьи фактически продажа квартиры до 4 млн. налогом облагаться не будет?)

3. Как юридически правильно с наименьшими потерями (в виде уплаты налога при продаже квартиры, находящейся в собственности до 3 лет) продать данную квартиру (повторюсь: 4 собственника (родители с 2012г и 2 ребенка с 2014г), использован вычет, использован мат. капитал, использована бюджетная субсидия).

4. Долю детям необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения, возможна ли продажа квартиры до этого и выделение доли детям в новом приобретаемом жилье?