Оформление земельного участка приобретенного по договору уступки права аренды
По договоренности продающая сторона должна была известить земельный комитет о передаче права аренды и мы должны были отдать договор уступки права аренды для регистрации в регистрационную палату. Когда мы обратились в регистрационную палату нам ответили что основной договор (между юридическим лицом и земельным комитетом) не был зарегистрирован (заключен в 2009 году, но арендатор почему-то вовремя не отдал этот договор на регистрацию, а мы обратились в 2013 году, хотя договор уступки подписали в середине 2012 и все это время юридическое лицо собирало документы, то они теряли кадастровый паспорт, то еще что-то) и для того чтобы зарегистрировать договор уступки права нам необходимо сначала зарегистрировать основной договор.
Таким образом выясняется, что основной договор юр. лицом не был зарегистрирован. Да ещё в добавок ко всему кадастровый номер участка был удалён ввиду того что в течении 2-х лет не был зарегистрирован участок. Юр. лицо снова ставит этот участок на кадастровый учёт и получает уже новый кадастровый номер. Далее собирает все документы и подает основной договор на регистрацию. После мы получаем ответ из регистрационной палаты что основной договор (а следовательно и договор уступки права) они зарегистрировать не могут ввиду того что в договоре указанно назначение земли – для ЛПХ, а для юридического лица такое назначение не может быть установлено (не соответствует земельному кодексу).
Далее юр. лицо меняет назначение земли на ИЖС, заключают доп. соглашение с земельным комитетом в котором прописано уже назначение - для ИЖС и новый кадастровый номер. Плюс прилагает в рег.палату постановление администрации о изменении назначения и письмо от кадастровой палаты о том, что участок с аннулированным кадастровым номером и с новым (вновь поставленным на учет) - это один и тот же участок. Также берут все публикации из местной газеты о проведении торгов изначально, о изменении назначения. Снова подают все документы в рег. палату. и мы снова получаем отказ с формулировкой что договор не может быть зарегистрирован ввиду того что были внесены изменения в существенную часть договора.
Далее юр. лицо через юриста составляют иск в суд (арбитражный). В ходе суда нам также отказывают.
Теперь юр. лицо совместно со своим юристом предлагает каким-то образом заключить со мной договор, что я строю на их участке домик и они через эту недвижимость пытаются оформить участок в собственность. Но возникает вопрос возможно ли это вообще как-то сделать. (в домике пока нет освещения. хотя электричество подведено, нет отопления, разрешения на строительство не оформлялось).
Вот и возникает вопрос что нам теперь делать. Ведь у нас была договоренность с юридическим лицом, что они все оформят, а пока мы можем начинать строиться на этом участке. В последствии всего этого времени на участке были возведены: забор, домик (пока без внутренней отделки) и сарайчик, подключено электричество и посажены плодово-ягодные деревья. Как нам теперь поступить, чтобы возместить все эти убытки или оформить как-то участок до конца. Конечно, хотелось бы все-таки оформить данный участок на себя. Договор аренды заканчивается в этом году, арендная плата уплачена полностью за прошедшее время. Сейчас юр. лицо продлевает договор аренды (написали заявление о продлении, в администрации вроде как не возражают в продлении договора).
Может юр.лицу следует не пролонгировать прежний договор аренды, а заключить новый на вновь установленных условиях? После чего зарегистрировать его и вновь заключить с Вами договор уступки, который также зарегистрировать.
Ст. 179 ГК РФ применима.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
Вам не стать собственником земли - есть судебное решение.
На сегодняшний день существует упрощенный порядок регистрации подобных построек, но он действует до 2015 года, а продлят действие закона или нет-большой вопрос.
Пусть юридическое лицо само решает эти проблемы, если что, они будут обязаны возместить Вам все убытки, понесенные всвязи с благоустройством и строительством.
В принципе договор на постройку можно заключить, тогда, в случае неудачи с оформлением проще будет взыскать деньги с юр. лица.
В любом случае, чтобы дать граммотный ответ на Ваш вопрос, необходимо ознакомится со всей документацией по делу, чтобы понять, то ли с продавцом судится, то ли добиваться регистрации. Пока я бы склонялся к первому варианту.
Прежде чем заключать договор уступки прав аренды нужно было запросить пообъектную выписку из ЕГРП на участок. Срок изготовления - три дня, стоимость 200 рублей помоему . И всё, на долгие годы вы бы были избавлены от проблем с этим участком. По выписке сразу видно, кому принадлежит участок и зарегистрированы ли права аренды или ещё какие либо обременения. Сейчас вам проще обратится в суд и признать сделку нейдействительной нежели переоформлять этот участок.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
И всё подаёте иск о признании договора уступки прав аренды недействительным. Скажете что при заключении сделки основной арендатор обманул вас и уступил право аренды , которым он на тот момент сам не обладал. Просите взыскать с ответчика всё полученное по сделке а так же все расходы связанные с постройкой объекта недвижимости, благоустройством участка и т.д. Единственное, что это всё нужно документально подтвердить. Договора, чеки , справки , акты и т.д.
