Что делать в случае случайного нарушения границ земельного участка?

Здравствуйте!

Ст. 222 ГК РФ. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

И так...
1. Оформлять в любом случае нужно, это в дальнейшем оградит Вас от других проблем, будь то через 5-10 лет. Или перестроить гараж. В противном случае, владелец земли имеет право потребовать от Вас снести гараж с его территории за Ваш счет. Как давно Вы построили гараж?

2. Территория бани возможно находится в собственности муниципалитета, а возможно в частной. Вам необходимо выяснить, кому принадлежит земля, на территории которой Вы построили гараж. До строительства гаража Вы принимали к-л меры для оформления прав на строительство (обращались в БТИ и др. инстанции)?
3. После того, как Вы определитесь с собственником земли, Вам потребуется ее выкупить (или приватизировать) в свою собственность, провести межевание границ и др. технические работы. Получить свидетельство о праве собственности.

Важно: до начала строительства Вы осуществляли архитектурно-строительное планирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления, провели государственную экспертизу проектной документации, получили разрешение на строительство?
Если да, то определенная надежда легализовать постройку без ущерба для Вас имеется, но гарантий нет никаких.

Суду интерсно: допущены ли при строительстве нарушения градостроительных и строительных норм и правил, имеется ли угроза жизни и здоровью граждан, что делал "владелец" самовольной постройки, чтобы ее легализовать, в частности, какие меры предпринимал для получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерен ли отказ орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Советовать что-то в этом вопросе, тем более не изучив документы, затруднительно, решать в любом случае Вам. Если имеется возможность выкупить клочок земли (кстати, какой размер кв.м.?), лучше им воспользоваться, т.к. рано или поздно Вам придется столкнуться с этим вопросом в будущем и уже не только за клочок земли на чужой территории, но и всего имущества в целом (оно ведь не будет зарегистрировано). С другой стороны и тут имеется возможность получить право собственности с учетом приобретательной давности.

Ст. 234 ГК РФ. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.