Как мне с детьми решить нашу проблему? Продать квартиру

~~Здравствуйте, уважаемая Ирина! По существу вопроса поясняю следующее:

1) Продать жилье, часть которого принадлежит несовершеннолетнему, возможно только с разрешения или согласия органов опеки и попечительства при условии, что при этом жилищные условия ребенка не будут ухудшены.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

2) Статьей 250 ГК РФ закреплено преимущественное право покупки при долевой собственности.

Так, согласно части первой данной статьи при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если он, как участники долевой собственности, не приобретет продаваемые доли в квартире в течение месяца, то Вы вправе продать свою долю и доли детей любому лицу при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Обычно органы опеки и попечительства дают согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего только при условии, что на имя ребенка будет приобретено другое имущество.

Таким образом:
- Вы обязаны известить в письменной форме бывшего мужа о намерении продать свою долю и долю детей постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаете ее;
- надо найти покупателя и подобрать другое жилье, условия которого не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересыВ  несовершеннолетних детей;
- надо получить разрешение органа опеки и попечительства;
- возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки, так как проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Также поясняю: по закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

Удачи! Надеюсь, у Вас все получится!В Если остались вопросы, обращайтесь, в том числе на адрес моей эл. почты.
Буду признательна за Ваш отзыв на ответ. Надеюсь, он стал для Вас полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru

Ирина, единственный выход из этой ситуации, на мой взгляд, - это принудительный выкуп доли (будем называть это так) у вашего бывшего мужа в порядке статьи 252 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой по решению суда участнику долевой собственности может быть выплачена компенсация остальными собственниками без его согласия, если принадлежащая ему доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Данная мера, как правило, носит исключительный характер и применяется в качестве способа защиты прав остальных участников долевой собственности при соблюдении всех условий, указанных в п.4 ст.252 ГК РФ. То есть, для принудительного выкупа доли вам необходимо представить суду обоснованный вывод о целесообразности данного решения и доказательства того, что: 1) ваш бывший муж имеет незначительную долю (в вашем случае так и есть); 2) долю вашего бывшего мужа нельзя выделить в натуре (это тоже очевидно, но для подтверждения понадобится формальное заключение специалиста); 3) ваш бывший муж не заинтересован в использовании общего имущества квартиры, иначе говоря, он не планирует там жить (с этим сложнее, поскольку он не имеет в собственности иного жилья).

После того, как суд взвесит все "за" и "против", примет к сведению ваши доводы и изучит обстоятельства, из-за которых сложилась конфликтная ситуация, - будет принято решение. Не факт, что в вашу пользу, но попробовать можно.