Могут ли соседи или ТСЖ запретить мне сдавать квартиру или комнату посуточно?

Добрый день!

Многие посчитали, что нижеприведенным нормативным правовым актом вводится запрет на сдачу квартир в наем. Но из буквального толкования этого не следует, в данном документе идет речь о запрете размещения в жилых домах гостиниц, а это не одно и тоже, что и посутоная сдача квартир в наем.

В постановлении Правительства РФ от 7 ноября 2019 г. N 1417 "О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями" указано:

"4. Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.".

При этом гостиница и гостиничные услуги понятие гораздо более сложное, чем сдача в наем жилого помещения в многоквартирном доме:

Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 (ред. от 18.07.2019) "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации"

3. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее:

Понятия "гостиница" и "гостиничные услуги", используемые в настоящих Правилах, имеют значения, определенные в Федеральном законе "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации". При этом состав иных обязательных услуг, входящих в гостиничные услуги, определяется требованиями, установленными Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц", в зависимости от вида и категории гостиницы.

Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ (ред. от 01.04.2020) "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Статья 1. Основные понятия

гостиница - средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру;

гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;

Сразу, что бросается в глаза в определении гостиничных услуг - это субъектный состав на стороне лиц, предоставлящих гостиничные услуги - юридические лица и предприниматели, к числу которых обычный гражданин не относится. Есть и другие немаловажные отличия между гостиничным бизнесоми сдачей квартиры в наем (даже посуточно).

Добрый день.

В Конституции Российской Федерации закреплены основные права и свободы человека и гражданина в Российской Федерации . Одним из таких конституционных прав является право на жилище, о котором говорится в ст. 40 Основного Закона государства. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) одним из видов жилых помещений определяет квартиру, под которой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 16) , а также устанавливает порядок защиты нарушенных жилищных прав: по общему правилу их можно защитить только через суд (ч. 1 ст. 11). Как исключение из этого правила защитить указанные права в административном порядке возможно лишь в случаях, предусмотренных как ЖК РФ, так и другими федеральными законами (ч. 2 ст. 11). Однако в самом ЖК РФ таких случаев не содержится. В научной литературе приводится лишь один пример административной защиты нарушенных жилищных прав , который предусмотрен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях . В данном случае речь идет о рассмотрении специально образованными органами, осуществляющими государственный жилищный надзор (контроль) , дел об административных правонарушениях, перечисленных в ряде статей Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В настоящее время указанные государственные органы в соответствии со ст. 23.55 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. ст. 6.24, 7.21 - 7.23, ч. 1 ст. 7.23.2, ч. ч. 4 и 5 ст. 9.16, ч. ч. 1 - 4 ст. 9.23 и ч. 1 ст. 13.19.2). Защита жилищного права в административном порядке осуществляется только по обозначенным составам правонарушений, касающимся в основном общих вопросов, связанных с техническим обеспечением жилого дома, а судебная защита жилищных прав - весьма длительная процедура, да еще и связанная со сложностью представления доказательств, подтверждающих нарушение жилищного права. ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ
ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА

ИНФОРМАЦИЯ

ОБ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ
КОНТРОЛЯ ЗА РАЗМЕЩЕНИЕМ ХОСТЕЛОВ В ЖИЛЫХ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) осуществляет контроль за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах. С 1 октября 2019 года вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов и при отсутствии изолированного входа в помещения хостелов.
Данные поправки в Жилищный кодекс утверждены Госдумой 6 марта 2019 г. Роспотребнадзор осуществляет контроль за соблюдением требований законодательства в отношении хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по оказанию услуг временного размещения граждан, в том числе в хостелах. Преимущественными основаниями для проведения проверок являются обращения жильцов многоквартирных домов на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане и отсутствие изолированного входа в помещения хостелов.
Также с 2018 года Роспотребнадзором применяется практика бессрочного запрета деятельности по решению суда в случае неустранимых нарушений требований санитарного законодательства. По направленным исковым заявлениям в отношении собственников и арендаторов хостелов в этом случае судами были приняты решения, поддерживающие позицию Роспотребнадзора, и работа этих хостелов не возобновлялась.
Таким образом, в случае если хостел размещен в квартире без ее перевода в нежилой фонд, отсутствует отдельный вход в помещения хостела, функционирование хостела ухудшает условия проживания жителей, они могут обратиться письменно или через электронный портал для обращений граждан на официальных сайтах Управлений Роспотребнадзора по субъектам Российской Федерации с жалобой, по которой будет проведена проверка. При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления, либо запрета деятельности хостела.
Ситуация остается на контроле Роспотребнадзора.
Справочно:
В период с 2013 по 2016 годы отмечался значительный рост количества жалоб на хостелы с 5 до 359.
По итогам проверок в результате принятых Управлением Роспотребнадзора по г. Москве мер более 100 хостелов, функционировавших с грубыми нарушениями санитарного законодательства в квартирах жилых домов, прекратили свою деятельность в 2016 - 2018 годах. Вместе с тем количество жалоб от москвичей на хостелы сократилось незначительно и продолжает оставаться достаточно высоким (359 в 2016 году, 232 - в 2017 году, 254 - в 2018 году и 186 - за 9 месяцев 2019 года). По всем поступающим обращениям Управлением проводятся предварительные проверки и контрольно-надзорные мероприятия. В 2016 году проведена 491 проверка в отношении хостелов (в т.ч. 308 - совместно с органами Прокуратуры), в 2017 году - проведено 105 проверок, в 2018 году 211 проверок, за 9 месяцев 2019 года - 169.
По фактам грубых нарушений требований санитарного законодательства (в т.ч. по факту размещения хостелов в квартирах жилых домов без их перевода в нежилой фонд и без оборудования отдельного входа) за 9 месяцев 2019 года приостановлена деятельность по суду 19 хостелов (в 2018 - 35, в 2017 - 29, в 2016 - 53).
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу N 33-7156/2019.
Обстоятельства дела: несколько жильцов многоквартирного дома обратились в суд с иском к собственнику хостела с требованием обязать использовать жилое помещение по назначению, наложить запрет на использование жилого помещения в качестве гостиницы, хостела и т.д.
Требования судом были удовлетворены. Собственник хостела подал апелляционную жалобу в Московский городской суд, однако жалобу суд не удовлетворил.
Суд указал следующее:
1) жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности допускается только в случаях, если права жильцов при этом не нарушаются;
2) были нарушения прав граждан, которые выразились в несоблюдении режима тишины в ночное время;
3) были нарушения санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитабачного законодательства;
4) гостиницы не относятся к жилому фонду;
5) доводы ответчиков, что они имеют право сдавать внаем жилое помещение, признаны судом не заслуживающими внимания, так как было установлено, что жилье предоставляется для временного проживания.
На основании изложенного Московский городской суд оставил решение Гагаринского районного суда в силе и без изменений.
Подытожив эту часть обзора судебных споров, можно сделать следующие выводы:
1) и без принятия закона о запрете размещения гостиниц в жилых помещениях суды выносили решения о запрете их размещения;
2) в первую очередь внимание уделяется нарушениям санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитеррористического законодательства. Практически всегда такие нарушения имеются;
3) суды указывают, что гостиницы не входят в жилой фонд, и, даже если ответчики не зарегистрированы в качестве субъектов предпринимательской деятельности, суд смотрит на факты и квалифицирует такую деятельность как предпринимательство в сфере гостиничного бизнеса;
4) ситуация осложняется еще тем, что, как правило, истцами выступают либо прокурор, либо несколько жителей многоквартирного дома. Проблем с доказательной базой у них не бывает, так как прокуратура всегда проводит перед судом проверки хостелов, а жильцам не составляет труда собрать свидетельские показания.
Что же делать в такой ситуации? Выход есть, но он связан с финансовыми затратами и определенными неудобствами. Прежде чем размещать хостел в многоквартирном доме, необходимо переоборудовать жилое помещение в нежилое. В таком случае жильцам и прокуратуре будет значительно сложнее добиться закрытия хостела через суд.