Как грамотно оформить сделку продажи доли в общежитии?

Здравствуйте, Полина!

Если Вы являетесь собственником комнаты в общежитии и эта комната является долей общего жилья общежития, для продажи этой доли обратитесь письенно к другим участникам собственности с предложением продать им, указав цену продажи. Если в течение 30 дней никто не среагирует на Ваше предложение или будут отказываться, можете продать свою долю любым третьим лицам по цене, не ниже той, что предлагали дольщикам.

Продажа комнаты должна быть оформлена договором купли-продажи. Получение Вами задатка от покупателя следует оформить соглашением о задатке и выдать покупателю расписку о получении задатка. Никакой нотариус или риэлтор при этом Вам не нужен.

Если у Вас будут проблемы с составление названных документов, обратитесь на мою электронную почту murashko.41@mail.ru и я вам всё это составлю (на платной основе)..

Здравствуйте, Полина!

Все несколько сложнее.

Вы правильно понимаете, что комната в секционном общежитии является долей в общем жилом помещении общежития.

По правилам ст. 250 ГК РФ при продаже своей доли именно Вы должны предложить в обязательном порядке выкупить ее у Вас другим долевым собственникам. Если они откажутся или не ответят в течение месяца с даты направления им предложения о выкупе доли, то Вы вправе продавать долю другим лицам, не являющимся долевыми собственниками. Отдавать письма лучше под роспись или по почте заказным письмом с уведомлением.

В силу ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки по продаже доли в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. То есть договор продажи доли надо заверять у нотариуса. Только после этого такой договор примут у Вас для регистрации в Росреестре.

Оформить задаток с покупателем Вы можете самостоятельно по расписке или предварительному договору. Риэлтор для этого не нужен.

Если нужна помощь в составлении документов, то обращайтесь дополнительно.

Добрый день!

Привлечение риелторов к сопровождению указанной сделки, право, а не обязанность лица, продающего или покупающего недвижимость. Поэтому если хотите сэкономить на сделке, можете услугами риелторов не пользоваться. Учитывая, что объектом продажи является долевая собственность, Вам потребуется нотариальное удостоверение сделки, поэтому Вам проще договор купли-продажи оформить у нотариуса. Через нотариуса или самостоятельно Вы можете оформить (и разослать) предложения другим долевым собственникам выкупить у Вас комнату. При их отказе комната может быть Вами продана любому третьему лицу.

Договор (соглашение) задатка оформляется в простой письменной форме, участия в этой процедуре нотариуса (и тем более риелтора) не требуется. Передачу задатка можете оформить распиской, а можете включить в текст договора о задатке условие о том, что подписанный обеими сторонами договор задатка подтверждает, что сумма задатка уже передана от покупателя к продавцу (то есть договор задатка одновременно может являться и актом приёма-передачи денег или по другому - распиской).

Завершается процедура перехода права собственности в Росреестре путем подачи соответствующего пакета документов (это можно сделать также и через МФЦ).

Здравствуйте.

Если собираетесь продать свою долю, Вам надо письменно уведомить второго собственника и предложить выкупить Вашу долю по цене, за которую будете потом продавать, если собственник 1/2 доли откажется.

Кроме того, сделка купли-продажи доли квартиры должна быть заверена нотариусом.

Уведомления Вы можете направить саостоятельно, не прибегая к помощи нотариуса - будет дешевле.

Уведомление можно направить почтой с уведомлением о вручении и описью во вложении. Можно лично отдать под роспись на втором экз. Надо обязательно чтобы поставили подпись и дату вручения. Нотариус потребует этот документ.

Уведомление пишется в простой письменной форме. Указывается кому, пишется адрес, куда направлено уведомление. Далее, что вы продаёте принадлежащую на праве собственности (указать реквизиты Свидетельства о регистрации права) долю (её размер) в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:__, за _____ рублей.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ _____ имеет преимущественное право покупки принадлежащей мне доли в праве общей собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности. Прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения настоящего уведомления сообщить о своём намерении или об отказе приобрести принадлежащую мне долю в праве общей собственности на квартиру за вышеуказанную сумму. В случае отказа или неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу. Дата, ФИО, подпись».

Если договоритесь о задатке,

Вам надо составить соглашение о задатке.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

"1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)."

Вы можете составить Договор (или Соглашение) об авансе. ( Не путайте с задатком)

Он составляется в произвольной письменной форме между Покупателем и Продавцом .

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю.

ГК РФ Статья 381.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор купли-продажи доли должен быть нотариально заверен. К нотариусу можно обратиться уже с готовым договором и с соглашением о задатке. Так же нужны документы об уведомлении других собственников.

После нотариуса надо идти в МФЦ, для регистрации сделки.

Добрый день. Согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов".

Исходя из вышеизложенного следует, что собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Причем цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной с ценой, предлагаемой третьим лицам. Т.е. условия продажи комнаты для всех у Вас должны быть одинаковыми.

Часть 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) также предусматривает обязанность продавца "известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее".

Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). В данном положении законодатель устанавливает четкий срок, за который при желании собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату, т.е. законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Если же у Вас нет возможности ждать месяц, у Вас есть возможность попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения Вашей комнаты. Данные отказы должны быть оформлены надлежащим образом, а именно они должны быть заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Как показывает практика, сделать это достаточно проблематично, так как Вашим соседям придется затрачивать личное время на походы к нотариусу или в орган гос. регистрации. Поэтому проще составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. При получении ими Ваших писем Вам вернутся уведомления о вручении им Ваших писем с их подписями. Это и будет свидетельствовать о том, что Вы известили Ваших соседей надлежащим образом.

Часть 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что "При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".

То есть если вы проигнорировали преимущественное право покупки квартиры вашими соседями, то любой из них в течение трех месяцев может в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Относительно, задатка. Вы это можете сделать без нотариуса, заключив в простой письменной форме соглашение о задатке или заключить предварительный договор к-п и в нем прописать положение о задатке.

Если потребуется помощь в подготовке документов - обращайтесь.

Вам нужно быть осторожным.

Поскольку не приватизируются общежития.

Поэтому нужно ещё проверить Ваше право на комнату.

А потом распоряжаться.