Недвижимость: вопрос по поводу защиты от претензий наследников

Здравствуйте.

Пока недвижимость не переоформлена на сына А, все дети имеют право безусловно наследовать любое имущество отца-наследодателя.

Неважно, как оно получено.

Но.

Поскольку доверенность оформлена на сына А, он не может переоформить недвижимость на себя.

Опять неважно, что написано в доверенности.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Сын В здесь защищён, пока недвижимость не перешла к иному лицу.

Недвижимость по доверенности сын А может оформить на иное лицо, которое не является родственником сына В.

Только тогда сын В не получает указанную недвижимость.

Здравствуйте,

К сожалению, наличие такой недвижимости не дает никаких преимуществ сыну А.

Ни одна доверенность не позволит сыну А совершить сделку по перерегистрации имущества на себя (действующие нормы не позволяют представителю совершать сделки в отношении себя лично). Тут нужно, чтобы именно отец лично участвовал в сделке.

В данном случае есть 2 варианта:

1) Оформить дарственную от отца к сыну А.

В этом случае сразу после переоформления права собственности недвижимость станет принадлежать только сыну А и никто другой не сможет ей распоряжаться.

Однако это может быть затруднительно, если недвижимость уже в залоге у банка. Тот может не разрешить сделки с недвижимостью до погашения займа (кредита).

2) Оформить завещание отца на сына А.

Завещание представляет собой письменный документ, в котором отец дает распоряжения о распределении своего имущества на случай смерти (как части, так и всего имущества).

Завещатель не обязан уведомлять родственников или иных лиц (в том числе банк) о составлении завещания и может передать после своей смерти имущество любому человеку (не важно родственнику или нет).

Важно помнить, что завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

Добрый день!

Не совсем понятно, если сын покупает недвижимость, зачем он оформляет ее на отца? Цель, чтобы наследники 1 очереди сына (жена, дети) не могли получить права на недвижимость? Если нет, тогда пусть сын А покупает недвижимость и она просто становится его собственостью и больше ничего делать не нужно. Если же цель имеется (указана выше), нормальным способом защиты от притязаний сына Б на имущество отца (когда недвижимость будет оформлена на него) может стать завещание отца на сына А, где прямо будет указано, что недвижимость перейдет к нему.

Как вариант можно рассмотреть и договор дарения, но в данном случае сын Б может попытаться оспорить такую сделку, поскольку со стороны будет выглядеть очень странно - сын А покупает недвижимость, оформляет ее на отца, а затем отец дарит обратно недвижимость сыну А. Я все-таки рекомендую Вам вариант с завещанием.

Здравствуйте!

Вопрос, что сейчас можно сделать, чтобы недвижимость (в случае смерти отца (возраст), досталась сыну А.,. (поскольку сын В. Никакого отношения не имеет).

Либо отец может оформить завещание на сына А, который платит кредит. Но, к сожалению, завещание не дает 100-% гарантии того, что сын В не подпадает под категорию лиц, которую имеют обязательную долю в наследстве. Такая доля дает право этим категориям людей наследовать вне зависимости от наличия завещания.

Вы не указали в какой стране находится недвижимость.

В России по обязательной доле в наследстве есть следующая статья ГК РФ.

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве

1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"

Наследование по закону

31. При определении наследственных прав в соответствии со статьями 1148 и 1149 ГК РФ необходимо иметь в виду следующее:

а) к нетрудоспособным в указанных случаях относятся:

несовершеннолетние лица (пункт 1 статьи 21 ГК РФ);

граждане, достигшие возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости (пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 17 декабря 2001 года N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации") вне зависимости от назначения им пенсии по старости.

Лица, за которыми сохранено право на досрочное назначение трудовой пенсии по старости (статьи 27 и 28 названного Федерального закона), к нетрудоспособным не относятся;

граждане, признанные в установленном порядке инвалидами I, II или III группы (вне зависимости от назначения им пенсии по инвалидности);

б) обстоятельства, с которыми связывается нетрудоспособность гражданина, определяются на день открытия наследства. Гражданин считается нетрудоспособным в случаях, если:

день наступления его совершеннолетия совпадает с днем открытия наследства или определяется более поздней календарной датой;

день его рождения, с которым связывается достижение возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости, определяется датой, более ранней, чем день открытия наследства;

инвалидность ему установлена с даты, совпадающей с днем открытия наследства или предшествующей этому дню, бессрочно либо на срок до даты, совпадающей с днем открытия наследства, или до более поздней даты (пункты 12 и 13 Правил признания лица инвалидом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20 февраля 2006 года N 95 "О порядке и условиях признания лица инвалидом");

в) находившимся на иждивении наследодателя может быть признано лицо, получавшее от умершего в период не менее года до его смерти - вне зависимости от родственных отношений - полное содержание или такую систематическую помощь, которая была для него постоянным и основным источником средств к существованию, независимо от получения им собственного заработка, пенсии, стипендии и других выплат. При оценке доказательств, представленных в подтверждение нахождения на иждивении, следует оценивать соотношение оказываемой наследодателем помощи и других доходов нетрудоспособного.

Нетрудоспособный гражданин - получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, заключенному с наследодателем - плательщиком ренты (статья 601 ГК РФ), не наследует по закону в качестве иждивенца наследодателя;

г) нетрудоспособные иждивенцы наследодателя из числа лиц, указанных в пункте 2 статьи 1142 ГК РФ, наследующих по праву представления, которые не призываются к наследованию в составе соответствующей очереди (внуки наследодателя и их потомки при жизни своих родителей - наследников по закону первой очереди), наследуют на основании пункта 1 статьи 6 и пункта 1 статьи 1148 ГК РФ, то есть независимо от совместного проживания с наследодателем.

Совместное проживание с наследодателем не менее года до его смерти является условием призвания к наследованию лишь нетрудоспособных иждивенцев наследодателя, названных в пункте 2 статьи 1148 ГК РФ (из числа граждан, которые не входят в круг наследников, указанных в статьях 1142 - 1145 ГК РФ);

д) самостоятельное наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя в качестве наследников восьмой очереди осуществляется, помимо случаев отсутствия других наследников по закону, также в случаях, если никто из наследников предшествующих очередей не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117 ГК РФ), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119 ГК РФ), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

В гражданском праве Латвии также существует институт обязательной доли в наследстве.

По закону существуют неотклоняемые наследники, которым должны быть оставлены их обязательные доли. Неотклоняемыми наследниками являются супруг и родственники по нисходящей линии (дети, внуки), а при отсутствии последних — родственники по восходящей линии (родители, дедушки, бабушки). Наследование может быть только в порядке очередности: внуки могут наследовать только в том случае, если все дети наследодателя отказались от наследства или умерли. Дети, которые родились у одного родителя в нескольких браках, наследуют от своего общего родителя сообща, а от отдельного — раздельно.

Обязательная наследственная доля составляет половину от наследуемой по закону. Если при составлении завещания наследодатель не учел права неотклоняемых наследников, то они могут обратиться в суд с иском о взыскании с получателя наследства обязательных долей.

https://press.lv/post/eshhe-raz-podrobno-o-nasledstve-v-sluchae-smerti-odnogo-iz-suprugov

Поэтому идеальный вариантом в представленной Вами ситуации является составление договора дарения отцом при жизни на сына А.

ГК РФ Статья 572. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В гражданском законодательстве Латвии тоже предусмотрена возможность оформления договора дарения.

Здравствуйте.

Сын А должен помнить, что при ипотеке жилье остатся в залоге у банка и проводить какие-либо действия с недвижмостью возможно только с разрешения, с согласия банка или после полного погашения ипотеки.

Если оформлять договор дарения, потребуется согласие банка. Это самый хороший вариант.

Если банк откажет, остается только один выход- это составить завещание на сына А.

Однако при составлении завещания или наследственного договора нельзя забывать о так называемой обязательной доле неотклоняемых наследников. Ими являются состоящие в официальном браке супруги и нисходящие родственники, а в случае отсутствия последних — ближайшие родственники.Без очень веских оснований нельзя лишить неотклоняемых наследников обязательной доли наследства. Но законом Латвии оговорены причины, которые могут быть основанием для отказа в праве на наследование. В этот список, например, входит оставление наследодателя в беспомощном состоянии, ведение наследником расточительного образа жизни или совершение им преступных деяний против завещателя. В завещании надо указать конкретные причины, по которым один из наследников лишается права на наследство.

https://www.inlatplus.lv/ru/archives/publication/v-zdravom-ume-i-tverdoj-pamjati-o-nasledstve