Компенсация обременений на земельный участок.

Добрый день!

Наличие на участке охранных зон налагает на собственника земельного участка множество обязательств. Внизу приводятся ссылки на нормативный правовой акт, посвященный охранным зонам объектов электроэнергетики. Ознакомьтесь с ним, строительство в охранной зоне не запрещено, но обязательно потребуется разрешение, в описанном внизу случае, сетевой организации. Если Вы приобретали земельный участок и прежний собственник не поставил Вас в известность о наличии на нем объектов, при размещении которых устанавливаются охранные зоны (например, указал в договоре, что он гарантирует, что земельный участок ничьими правами не обременен), это повод обратиться к нему с претензиями, а возможно и с требованием о расторжени договора купли-продажи на основании ст.451 ГК РФ (в этом случае договор расторгается в судебном порядке).

Если же Вы хотите получить компенсацию за размещение на Вашем участке объектов промышленности и охранных зон, это отдельный вопрос, требующий тщательного изучения на предмет установления сервитута в порядке ст.274 ГК РФ.

Ниже приведены нормативные ссылки:

Ширина охранных зон возле объектов электроэнергетики устанавливается, исходя из класса напряжения объекта электросетевого хозяйства, находящегося на земельном участке; если у Вас объекты классом напряжения 110 кВ соответственно охранная зона будет 20 метров в каждую из сторон.

В границах охранных зон осуществление хозяйственной деятельности не запрещено (за некоторыми исключениями, приведенными ниже), но обязательно требуется письменное согласие сетевых организаций, чьи объекты электросетевого хозяйства проходят по земельному участку. В случае нарушения последствия возможен снос незаконно возведенных объектов. Что конкретно можно и нельзя делать, подробно изложено в постановлении Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") (далее – Правила)

В частности согласно п.8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;

г) размещать свалки;

д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

пункт 10 Правил: В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:

а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель;

в) посадка и вырубка деревьев и кустарников;

г) дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

е) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

ж) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи);

з) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

и) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

11. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

а) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.08.2013 N 736, от 21.12.2018 N 1622)

б) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

12. Для получения письменного решения о согласовании осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящих Правил, заинтересованные лица обращаются с письменным заявлением к сетевой организации (ее филиалу, представительству или структурному подразделению), ответственной за эксплуатацию соответствующих объектов электросетевого хозяйства, не позднее чем за 15 рабочих дней до осуществления необходимых действий.

Сетевая организация в течение 2 дней с даты поступления заявления рассматривает его и принимает решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления соответствующих действий.

Письменное решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящих Правил, вручается заявителю либо направляется ему почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Заявитель также информируется сетевой организацией о принятом решении с использованием факсимильных или электронных средств связи в случае, если в заявлении указано на необходимость такого информирования.

Отказ в согласовании действий, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящих Правил, допускается, если осуществление соответствующих действий нарушает требования, установленные нормативными правовыми актами, и может повлечь нарушение функционирования соответствующих объектов электросетевого хозяйства. Отказ должен быть мотивированным и содержать ссылки на положения нормативных правовых актов, которые будут нарушены вследствие производства заявителем соответствующих работ (осуществления соответствующих действий).

ГК РФ.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Здравствуйте

С 1 июля 2021 года в силу вступил Федеральный закон от 11.06.2021 № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 191-ФЗ), который устанавливает новые положения, регулирующие согласования приаэродромной территории (ПТ) и ее подзон, а также уточняющие порядок проведения общественных обсуждений и публичных слушаний по данной теме.

На земельных участков, в границах приаэродромной территории седьмой подзоны, предоставленных для целей строительства будет возможно размещение объектов капитального строительства с учетом применения мер по предупреждению и (или) устранения негативного физического воздействия.

Также законом устанавливается, что:

В случае если до 1 июля 2021 года приаэродромная территория установлена с выделением с первой по седьмую подзоны или с выделением с первой по шестую подзоны, такая ПТ признается установленной;

В случае если до 1 июля 2021 года седьмая подзона аэродромов, введенных в эксплуатацию до указанной даты, не была установлена, то она подлежит установлению до 1 января 2025 года. В таком случае использование ЗУ должно осуществляться при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора. Ограничения использования ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в седьмой подзоне, не применяются в отношении ЗУ и объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления данной подзоны и возмещение убытков в данном случае не осуществляется;

До определения ограничений использования ЗУ в седьмой подзоне использование ЗУ в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства осуществляется при наличии санитарно-эпидемиологического заключения Роспортебнадзора.

Таким образом, строительство на Вашем участке возможно, при этом потребуется заключение Роспотребнадзора.

Вы можете самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН на земельный участок и в графе особые отметки будут указаны ограничения.

ЗК РФ Статья 57. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) утратил силу с 1 апреля 2015 года. - Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) утратил силу с 1 сентября 2018 года. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

4.1) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи;

3. Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц - за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель. Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок определения состава и размера убытков, предусмотренных настоящей главой, в том числе в связи с необходимостью сноса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, приведения их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий, порядок заключения соглашения о возмещении убытков, условия такого соглашения и порядок возмещения убытков устанавливаются Правительством Российской Федерации.

ЗК РФ Статья 57.1. Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий

1. Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Убытки возмещаются:

1) гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков;

8. Убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают:

2) орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в случае отсутствия лиц, указанных в подпункте 1 настоящего пункта, или установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений, либо орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление границ зоны с особыми условиями использования территории в случае, если такая зона возникает в силу федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 3 настоящего пункта;

Ознакомьтесь с этими статьями закона. Вы имеете право на возмещение убытков.

Здравствуйте!

получается мы не можем строить на данном участке совсем (бросить его совсем, отказаться?)

В первую очередь нужно попробовать решить этот вопрос с органами власти, либо эксплуатирующими организациями, так как по согласованию с ними допускается строительство объектов недвижимости с установлением ряда ограничений. Так Вы можете получить разрешение на строительство в охранной зоне с условием соблюдения требований эксплуатирующей организации или надзорного органа.

Если Вы не получите разрешение на строительство, то, если Ваш земельный участок был сформирован до строительства аэропорта, имеющего охранную зону, то Вы можете рассчитывать на возмещение убытков. Только вот решать этот вопрос придется в судебном порядке.