Росреестр отказывает мне в регистрации
Здравствуйте!
Вам верно разъяснили в Росреестре.
В ст. 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено:
1. Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено:
3. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное.
Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства.
4. Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию.
Из Вашего ответа следует, что есть соглашение между членами КФХ о распределении долей. В этом случае нужно соблюдать главу 16 ГК РФ, в частности в силу ст. 246 - 247 ГК РФ надо ссоблюдать совместное участие всех членов КФХ при владении, распоряжении и пользовании имуществом КФХ либо предоставленном КФХ имуществом.
В отношении распоряжения общей долевой собственностью на земельные участки действует ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Порядок и условия проведения общего собрания регламентируется ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Посокльку Вашим КФХ не была соблюдена процедура, описанная в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Росреестр обоснованно Вам отказал в регистрационных действиях доп. соглшения.
Рекомендую провести надлежащим образом общее собрание, устранить иные перечисленные Росреестром нарушения, а затем повторно подавать доп. соглашение на регистрацию.
Здравствуйте!
Необходимо знать полностью содержание договора аренды.
В сооветствии со ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023):
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 (пяти) лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Росреестр руководствуется указанным законом. Получается, что 5 человек - арендодателей, 6 - арендатор. Изменяются существенные условия договора.
Вы можете обжаловать решение Росреестра в судебном порядке при наличии оснований.
- приложение № 1 к договору
- кадастровый план земельного участка. 1.3. Настоящий ДОГОВОР заключен сроком на 10 лет, вступает в силу со дня его государственной регистрации в Красногвардейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
1.4. По истечении срока ДОГОВОРА он может быть продлен по договоренности сторон.
При этом АРЕНДОДАТЕЛЬ не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия ДОГОВОРА в письменной форме должны уведомить АРЕНДАТОРА о своих намерениях. В случае если АРЕНДОДАТЕЛЬ не уведомил в письменном виде АРЕНДАТОРА об отказе перезаключения ДОГОВОРА. ДОГОВОР считается, продлен на новый срок 10 лет. 1.5. АРЕНДАТОР по настоящему ДОГОВОРУ ежегодно обязуется производить выплату арендной платы в нижеследующем виде и размере:
2. АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО:
2.1. Использовать земельный участок, взятый в аренду, для производства сельскохозяйственной продукции (растениеводства, животноводства, семеноводства) и других видов деятельности, связанных с сельскохозяйственным производством. 2.2. На проведение улучшения земель с учетом экологических требований. 2.3. На использование земли в соответствии с условиями ее предоставления. 2.4. Собственности на посевы, посадки, понесенные затраты и сельскохозяйственную продукцию, полученную на арендованных землях. 2.5. На возобновление в преимущественном порядке ДОГОВОРА на новый срок. 2.6. На преимущественный выкуп земельного участка, в случае если в соответствии с законодательством АРЕНДОДАТЕЛЕМ будет принято решение о его продаже; 2.7. На возмещение следующих затрат АРЕНДАТОРА, при досрочном расторжении
ДОГОВОРА: по межеванию земельного участка; присвоение кадастрового номера земельному участку; регистрацию права собственности АРЕНДОДАТЕЛЕЙ на земельный участок; регистрацию ДОГОВОРА аренды в регистрационной палате. По соглашению сторон, сумма произведенных затрат на одного АРЕНДОДАТЕЛЯ. рассчитывается делением суммы затрат АРЕНДАТОРА на проведение вышеуказанных работ на количество АРЕНДОДАТЕЛЕЙ, подписавших настоящий договор.
7.1 Изменение условий ДОГОВОРА и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. 7.2 Досрочное расторжение ДОГОВОРА одной из сторон возможно исключительно по
решению суда.
7.3 Споры по настоящему ДОГОВОРУ разрешаются путем ведения переговоров, а при не достижении согласия - в суде общей юрисдикции. 7.4 По соглашению сторон. АРЕНДАТОР производит денежную оценку выданной «Арендодателям» арендной платы по настоящему ДОГОВОРУ в порядке, предусмотренном статьями 40, 20, 211 и 212 Налогового Кодекса РФ. Удержание АРЕНДАТОРОМ налога на доходы физических лиц с выплачиваемой арендной платы производится исходя из вышеуказанной денежной оценки арендной платы. 7.5 Если по каким - либо причинам отдельные положения настоящего ДОГОВОРА будут рассматриваться как недействующие, не имеющие силу или недействительные, другие положения ДОГОВОРЯ будут оставаться в силе. 7.6 В случае прекращения действия настоящего ДОГОВОРА в отношении одного или нескольких АРЕНДОДА ТЕЛЕЙ, он сохраняет свое действие в отношении АРЕНДА ТОРА и других АРЕНДОДА ТЕЛЕЙ.
Существует большая вероятность, что Росреестр здесь не прав и его действия придётся обжаловать в судебном порядке. Если арендодателями земельных участков выступают муниципальные образования, то договоры аренды скорее всего заключались путем проведения публичных процедур, и проекты договоров аренды должны были включаться в состав сопроводительных данную процедуру документов. И если в таких договорах имелась возможность пролонгации договоров, то организатор торгов (закупки) уже легализовал, что договоры, заключённые на 10 лет, могут быть продлены и на новый срок, тем более, что и Вы и арендодатели готовы в дополнительных соглашения поднять арендную плату.
Чтобы более чётко ответить на Ваш вопрос желательно видеть договоры и знать условия, при которых они заключались.
решению суда.
7.3 Споры по настоящему ДОГОВОРУ разрешаются путем ведения переговоров, а при не достижении согласия - в суде общей юрисдикции. 7.4 По соглашению сторон. АРЕНДАТОР производит денежную оценку выданной «Арендодателям» арендной платы по настоящему ДОГОВОРУ в порядке, предусмотренном статьями 40, 20, 211 и 212 Налогового Кодекса РФ. Удержание АРЕНДАТОРОМ налога на доходы физических лиц с выплачиваемой арендной платы производится исходя из вышеуказанной денежной оценки арендной платы. 7.5 Если по каким - либо причинам отдельные положения настоящего ДОГОВОРА будут рассматриваться как недействующие, не имеющие силу или недействительные, другие положения ДОГОВОРЯ будут оставаться в силе. 7.6 В случае прекращения действия настоящего ДОГОВОРА в отношении одного или нескольких АРЕНДОДА ТЕЛЕЙ, он сохраняет свое действие в отношении АРЕНДА ТОРА и других АРЕНДОДАТЕЛЕЙ.
Здравствуйте.
Видимо, Росреестр увидел недочёты в Вашем первом договоре аренды ЗУ.
Поскольку просто так волю сторон договора Росреестр не вправе оспаривать.
Если указаны доли по отдельности, если продление допускается при частичном изменении условий, то Росреестр неправ.
Есть "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
Где предусмотрено:
Статья 431. Толкование договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Либо у Вас не грамотно составлено допсоглашение.
Поэтому стоит нанять грамотного юриста.
У Вас противоречие: автоматическое продление по первому договору и изменение условий первого договора в части времени действия.
Что там по поводу размера аренды?
Если предусмотрено продление с изменением размера аренды, то всё грамотно.
Если не предусмотрено, то Росреестр видит этот недостаток.
И таких недостатков обычно полно, если пользоваться шаблонами договоров или услугами неграмотных юристов.
1.3. Настоящий ДОГОВОР заключен сроком на 10 лет, вступает в силу со дня его государственной регистрации в Красногвардейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
1.4. По истечении срока ДОГОВОРА он может быть продлен по договоренности сторон.
При этом АРЕНДОДАТЕЛЬ не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия ДОГОВОРА в письменной форме должны уведомить АРЕНДАТОРА о своих намерениях. В случае если АРЕНДОДАТЕЛЬ не уведомил в письменном виде АРЕНДАТОРА об отказе перезаключения ДОГОВОРА. ДОГОВОР считается, продлен на новый срок 10 лет. 2. АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО:
2.1. Использовать земельный участок, взятый в аренду, для производства сельскохозяйственной продукции (растениеводства, животноводства, семеноводства) и других видов деятельности, связанных с сельскохозяйственным производством. 2.2. На проведение улучшения земель с учетом экологических требований. 2.3. На использование земли в соответствии с условиями ее предоставления. 2.4. Собственности на посевы, посадки, понесенные затраты и сельскохозяйственную продукцию, полученную на арендованных землях. 2.5. На возобновление в преимущественном порядке ДОГОВОРА на новый срок. 2.6. На преимущественный выкуп земельного участка, в случае если в соответствии с законодательством АРЕНДОДАТЕЛЕМ будет принято решение о его продаже;
Из пункта 2.6
Здравствуйте!
нужно проводить собрание и давать объявление в газету на изменение сроков и повышения арендной платы если более 5 человек.
В Вашем случае арендодателем, скорее всего, выступает муниципалитет, собственник земель. Как правило, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, заключается с Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования. Существует определенная процедура перезаключения договора на новый срок. Вам ее объяснили. Данная процедура прописывается в региональных нормативно-правовых актах.
Разьве могу я сам с собой заключать договор и начислять арендную плату.
Вы заключаете договор не с самим с собой. В данном случае, насколько понятно из описанной ситуации, Вы выступаете посредником, представителем арендаторов. Соглашение на продление договора аренды и на увеличение арендной платы должно заключаться с пятью арендодателями с одной стороны и с арендатором, в лице которого выступает собственник земель, с другой стороны.
Тем более в договоре есть условие Что если до окончания срока аренды никто не выразил своё не согласие договор продлевается на тот же срок.
В Вашем случае имеет место не только продление договора аренды на новый срок, но и повышение арендной платы. А для этого уже нужно заключить, либо новый договор аренды, либо допсоглашение к первоначальному договору аренды.
Если возникнут вопросы, уточнения, пишите.
В данном случае требования Росреестра основаны на законе, так как участников долевой собственности в вашем случае - 6.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)
Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности
2. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.
Здравствуйте.
В Вашем случае, возможно, Росреестр не прав.
В ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что 1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Получается 5 собственников долей, которые заключают договор аренды.
Если Вы объеденили свои 6 долей, отмежевали свой земельный участок, являетесь собственников этого земельного участка, то, естественно, Ваш участок не входит в те 5 долей, и ссылка на ст.14 необоснованна.
Согласно п.7.1 Изменение условий ДОГОВОРА и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ., возможно имзменений условий договра, в том числе и арендной платы. У Вас есть подписанные Соглашения, т.е. все сделано в рамках действующего договора.
Вы вправе обжаловать отказ Росреестра в суде.
