Как будет происходить возврат денег, взятых в долг у частного лица под залог квартиры?

Добрый день! Брали деньги в долг у частного лица под залог квартиры на развитие бизнеса. Оформляли все через Росреестр с наложением обременения. Бизнес не пошел так, как мы рассчитывали. Хотим продать квартиру, чтобы рассчитаться с кредитором. Но он не идет на условия продажи: чтобы продать, надо сначала снять обременение. Человек боится, что его обманут, и не хочет снимать обременение без денег. А мы не можем отдать деньги, пока покупатель с нами не рассчитается, т.е. пока в Росреестр не подадим документы на регистрацию купли-продажи квартиры. Что невозможно без снятия обременения. Замкнутый круг. Кредитор грозится решать все через суд. Собственно, в этом и вопрос. Если дойдет до суда, то каким образом будет происходить возврат ему долга? Нам придется переоформить квартиру на него? Или он имеет право только на денежный эквивалент долга? Если да, то кем и как будет реализована квартира? Сумма долга чуть меньше стоимости квартиры, нам бы тоже не хотелось терять сумму разницы. Спасибо за ответ.