Хотим купить земельный участок без гос.акта (в процессе оформления) как правильно оформить?

Земельный участок в кооперативе индивидуальных застройщиков, разделен на троих родственников (мать, сын, дочь), продают все три. Хотим купить. Так как нет гос.акта сейчас сделку оформить не можем. Хозяйка просит залог. Как можно оформить с минимальными затратами и обезопасить себя? Что лучше оформить договор займа ( нужно ли нотариальной завершение?), либо договор займа под залог имеющегося недвижимого имущества (нотариальной завершение нужно или нет?) Огромное спасибо