Строительство Дома на 3 семьи. Как все организовать?

Здравствуйте, Полина!

В Вашем случае избежать вопросов не получится. Чем более автономными будут секции, тем меньше вопросов может возникнуть в будущем но любое общее помещение предполагет общее имущество, которое должно находиться в общей долевой собственности жильцов дома.

Следовательно нужно будет учесть преимущественное право собственников других долей при продаже своей секции дома согласно ст. 250 ГК РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Советую обговорить все нюансы на этапе строительства и составить соглашение о распределении долей.

Если нужна помощь в составлении такого соглашения, то обращайтесь дополнительно.

Добрый день!

Во избежание многих спорных моментов по владению, пользованию и распоряжению построенным совместно танхаусом целесообразно уже сейчас заключить трехстороннее соглашение и прописать все нюансы, каким будет порядок реализации данных правомочий.

Гражданский кодекс РФ

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Добрый день, Полина.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Согласно данному определению каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В соответствии с ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением жилое.

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета (смотрите Письмо Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328 "О жилых домах блокированной застройки").

В связи с изложенным, раздел общего земельного участка на самостоятельные земельные участки должен произойти до ввода соответствующих блоков в эксплуатацию и, как следствие, до осуществления государственного кадастрового учета самих зданий дома блокированной жилой застройки.

Здравствуйте!

хотят построить таунхаус с тремя автономными секциями на участке ИЖС.

Такой вид строительства на земельном участке ИЖС, как строительство таунхаусов, ни в коем случае нельзя осуществлять. Так как впоследствии в судебном порядке Вас могут обязать его снести.

Для строительства таунхауса необходимо переводить земельный участок в ММЖС (малоэтажная многоквартирная жилая застройка), затем получайте разрешение на строительство и тогда можно будет строить.

Приложение
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 сентября 2014 г. N 540

Классификатор

видов разрешенного использования земельных участков

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный).

Здравствуйте.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствиис классификатором,
утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно классификатору утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 вид разрешенного использования ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» предполагает следующее использование:

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

Таким образом Вы можете построить жилой дом в долевой собственности, взять разрешение на строительство дома, чтобы были указаны в разрешении три семьи и собственность будет по долям. Затем придется делить на квартиры.

Или же изменить вид разрешенного использования земельного участка, если это возможно и такая застройка предусмотрена правилами застройки (ПЗЗ Рыбинска).