Обустройство отдельного входа в нежилых помещениях

Здравствуйте. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. 6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Как видите - ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома также отнесены к общему имуществу дома. Между тем, требовать платы за пользование общим имуществом дома, жильцы могут с лиц, которые не являются собственниками помещений в данном доме, которым общее имущество сдается по праву аренды жильцами дома. При чем в вышеуказанной статье четко указано, что собственникам помещений, т.е. любых и жилых и нежилых помещений дома, общее имущество принадлежит по праву собственности. Следовательно, если Вы являетесь собственником данного жилого помещения, Вы являетесь таким же собственником общего имущества дома, как и остальные жильцы и требовать с Вас платы за пользование общедомовой стеной они не вправе. Между тем, обустроив отдельный вход вы совершили уменьшение общего имущества дома, до этого было необходимо вынести данный вопрос на общее собрание жильцов. В соответствии с вышеуказанное статьей 36 Жилищного кодекса РФ определено - уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, т.е. на собрании должно было быть принято решение 100% количеством голосов о том, что собственники не возражают против отдельного входа в общедомовой стене. Т.к. я понял, данный вопрос Вами не выносился на общее собрание жильцов, а в таком случае у них есть основания для признания Ваших действий по оборудованию отдельного входа незаконными. Я бы Вам посоветовал решать вопрос с жильцами полюбовно, вынести его на рассмотрение общего собрания и путем голосования обеспечить себе дальнейшее законное использование отдельного входа в общедомовой стене. Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Елена, добрый день!

К сожалению в сответствии со ст.36 ЖК РФ стены в многоквартирном доме являются общей долевой собственностью и получить от них разрешение действительно необходимо. Это факт.

Пробуйте переговорить с управляющей компанией, чтобы прийти к общему знаменателю, а именно поясните что Вы так же являетесь собственником нежилого помещения в доме и проход через подъезд кроме неприятностей и неудобства для жителей ничего не принесет. Пусть вынесут это на общее собрание и выкажут сами заинтересованность в отдельном входе. Жители вашего подъезда будут за Вас.

Объясните что отдельный вход это благо для всего дома так как рядом территория будет ухожена. Решать это нужно только путем переговоров с собственниками всего дома. Управляющая компания выступит здесь как посредник, думаю у них найдутся слова для жильцов. Это как вариант.

Добрый вечер! Требования жильцов о внесении платы за использование стены дома незаконны.

Обустройство отдельного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме является не использованием общего имущества, а является реконструкцией многоквартирного дома.

Но согласно ст.46 и п.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ решение о реконструкции многоквартирного дома должно быть принято общим собранием собственников. При этом такое решение будет считаться принятым, если за него проголосовали 2/3 всех собственников многоквартирного дома.

Таким образом если собственники только вашего подъезда не составляют 2/3 жильцов от всего дома, есть риск что недовольные собственники могут обратиться в суд и признать вашу реконструкицию незаконной.

Но оплату за пользование стеной они требовать не вправе.

Ни один собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не платит за пользование стеной, занятой его входом.

На самом деле судебная практика по жилищным спорам многообразна. Сколько юристов-столько мнений в части, которая прямо не урегулирована законом и постановлениями высших судебных инстанций.

По сути я думаю, что вы нарушаете право жильцов дома пользоваться общедомовой стеной. Однако странно то, почему у них появилось желание взять с вас денег за счет этого нарушения. Может они хотят использовать эту стену ,например, для сдачи в аренду какому-либо лицу с целью размещения этим лицом рекламного баннера на стене и получения жильцами вашего дома дохода, который в последующем может быть потрачен на уплату ЖКХ-расходов по дому.

Попытайтесь решить мирно,как указал юрист выше. Удачи!

Здравствуйте, Елена!

В настоящее время и законодательство, и судебная система встала на защиту права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно судебной практике, такие действия как переустройство стены и оборудование отдельного входа требуют стопроцентного согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Cтена является общим имуществом многоквартирного дома (согласно статьям 36, 37 ЖК РФ стены отнесены к общему имуществу многоквартирного дома). Именно стены имеются в виду под формулировкой, использованной в подпункте 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ: «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома».

Подпункты «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) предусматривают, что в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

Таким образом, стена в любом случае является общим имуществом многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, Вам следует обратиться к жильцам дома о созыве общего собрания собственников многоквартирного дома. Для принятия решения в Вашу пользу скорее всего достаточно будет простого большинства голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Помните, судебная практика по отказам в согласовании будет не на Вашей стороне.

Желаю Вам удачи, всего доброго!

Буду очень признателен Вам за положительный отзыв на мой ответ.

их требования законны на 100 %.

Скажите, отдельный вход сделан из балконной двери или нет.

Если дверь балконная, то пожно попробовать доказать, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома при обустройстве отдельного входа не изменялись (не затрагивались) .

Если дверь делалась "с нуля", то есть пробивалось отверстие в стене под дверь-шансы около нуля.

Добрый день.

Для того, чтобы ответить наколько они законны, хорошо бы у них спросить, а как именно они будут рассчитывать плату, кто именно будет ее получать? А что если часть собственников будет против взимания оплаты?

И таких вопросов очень много. Хотеть-то они хотят, из вредности, но не факт, что добьются этого.

Поэтому не расстраивайтесь раньше времени.

Если нужна более подробная консультация или помощь в этом вопросе, обращайтесь на мою эл. почту или позвоните, контакты указаны ниже. Буду рад помочь.