Гарантии по предварительному договору приобретения недвижимости
Я уже свою ситуацию описывала. Мы хотим приобрести полдома с участком в Подмосковье. Эти полдома очень ветхие и маленькой площади, этакая развалюшка, но на участке стоит недостроенный небольшой новый домик, вполне себе симпатичный, который мы и хотим достроить и отделать для себя и своих детей. Этот новый домик вообще никак не оформлен. Наш продавец получил половину дома (старого) по договору дарения. В договоре дарения было написано:1/2 дома на участке 9 соток по адресу такому-то. Да, кстати, наш продавец живет в настоящее время вот в этой половине старого домика с гражданской женой и маленьким сыном. Продавец и ребенок в этом доме прописаны, то есть они записаны в домовой книге. И вот изначально, когда мы приехали летом в Москву, посмотрели несколько вариантов и вот на этом варианте остановились, продавец нам предлагал вот так и купить, как есть. То есть у него не было свидетельства на участок, и дом и участок были в общей долевой собственности с соседями. И нас знакомые юристы и риэлторы стали отговаривать от сделки. Но так как мы уже договорились с продавцом, то мы пошли другим путем. У продавца материальные сложности и он сам все это оформить не может. Мы с ним сами составили предварительный договор, под этот договор мы оставили продавцу сто тысяч рублей, он провел межевание участка, то есть не своей половины, а пока что всего, заплатил деньги одной фирме и эта фирма как раз сделала межевание и отдала документы на участок на регистрацию. Потом мы еще выслали продавцу денег для того, чтобы он сделал выделение доли в натуре по своей половинке старого домика. Он это выделение сделал и документы отдал на регистрацию. Вот скоро уже свидетельство будет готово. И тут вот самое главное наступает. Продавец говорит, что он хочет оформить сделку в два этапа - сначала мы должны купить половинку старого дома, отдать ему деньги. Он возьмет эти деньги и купит себе альтернативу в одном из регионов России, где у него родственники хорошо устроены. И еще он на эти деньги сможет сделать новое межевание уже своей половины участка и уже следующее свидетельство делать прямо на нас.
Мы не против такого варианта. Я понимаю, что единственный способ как-то сдвинуться с места - это сделать покупку в два этапа. И я понимаю, что у продавца действительно определенные материальные трудности есть. По крайней мере, они были на момент нашего с ним общения. Пусть он получит первую половину денег и купит, что хотел.
Но я не могу отделаться от мысли - а вдруг это просто схема какая-то? Мы ведь должны внести по первому этапу очень существенную сумму, я думаю, что то ветхое жилье, которое мы при этом получим, столько не стоит, да и вообще, при нынешних ценах на эти деньги можно купить небольшую студию в московской новостройке. А вдруг это схема какая-то и наш продавец, взяв деньги, просто пошлет нас подальше и уже участок с новым домом продавать нам и вовсе не будет, а просто достроит на них свой новый домик, а мы останемся с каким-то ветхим жильем и даже без права на участок? И вместе с тем, мы к мысли об этом варианте уже привыкли и вдруг продавец человек порядочный и действительно намеревается сделать так, как говорит? Можно ли составить так предварительный договор, чтобы мы автоматически обязательно стали владельцами участка, как только произведем полностью оплату, чтобы как-то мы могли в любом случае его на себя зарегистрировать? Или мы можем уже сейчас составить договор купли-продажи? Вот сейчас у него есть старый договор дарения, свидетельство "на 1/2 дома на участке площадью такой-то по адресу такому-то", через несколько дней у него уже будет свидетельство на его часть дома и вот-вот должно выйти из регистрации свидетельство на весь участок, который надо будет размежевывать. Вот этих документов достаточно, чтобы совершить сделку купли-продажи не только половинки старого дома, а половинки дома, участка и как-то еще надо указать или назвать вот этот новый незарегистрированный дом - строение или постройка, ну чтобы он тоже как-то фигурировал в договоре. И еще, я так полагаю, нужно будет согласие гражданской жены на совершение данной сделки? Согласие от соседей по участку он уже взял. Вернее, их отказ от преимущественного права покупки. Я боюсь влезать в предварительный договор потому, что вдруг продавец лжет или вдруг ему случайно, не приведи Бог, кирпич на голову упадет. И с кого тогда мне требовать свои деньги?
Здравствуйте, по существу: Договор на 1/2 по предварительному договору оформлять только нотариально. Дополнительно у нотариуса составить согласие, о том, что продавец имеет намерение переоформить оставшуюся половину на покупателя. Сделки, завереные нотариально стоят намного дороже, около 30000 рублей, но они являются надежными и практически не оспариваются даже в судебном порядке.Тот факт, что прописаны малолетние на договор купли продажи никак не повлияет.
Здравствуйте, уважаемая Светлана!
Вариант с покупкой в два этапа, на мой взгляд, рассматривать не стоит. Так как в данном случае Вы сами ставите себя в крайне рискованное положение. При заключении договора купли-продажи недвижимости не стоит забывать об одном из главных его условий, которое поможет избежать многих негативных последствий в будущем. Заключается оно в следующем - право собственности на приобретаемое недвижимое имущество должно переходить от продавца к покупателю в мемент передачи денежных средств. Если его не соблюсти и поверить, что вдруг человек порядочный и сделает так как говорит, то можно остаться ни с чем. Даже, если оформите всё нотариально и укажите все нюансы это не даст никаких гарантий того, что продавец не скроется с вашими деньгами.
Добрый день, Светлана! Я внимательно прочитала Ваш вопрос и у меня возникло несколько вопросов к Вам. Если Вам будет интересно ответьте пожалуйста. У Вас действительно ситуация далеко не простая. Мои вопросы:
1. ЗУ, на котором расположены два дома ветхий и недострой, площадью 9 соток?
2. Межевание проводилось на общий участок с соседями? Если да, то почему за Ваши деньги? Вопрос возникает потому, что возможен ли сговор у Вашего продавца с соседом по долям за чужой счет оформить документы. Не хочу ничего плохого сказать, но доверять нельзя никому. Они являются родственниками? Закажите в онлайне на сайте Росреестра есть такая услуга получить выписку и на земельный участок по кадастровому номеру или по адресу и на дом по адресу.
3. Новый недостроенный дом как расположен на ЗУ? Находится ли он на ЗУ, принадлежащем продавцу по договору дарения или нет?
4.По каким причинам продавец не сделал сразу межевание своей доли участка?
Ваши опасения объяснимы поведением продавца. Понимаете если Вы даже оформите договор у нотариуса, а нотариус будет брать налог от кадастровой стоимости земельного участка это будет не маленькая сумма и опять же за Ваш счет. Вам нужно прежде все-таки понять, что задумал продавец. Деньги отдать можно быстро, вернуть сложно даже через суд. Если продавец просто скажет я передумал, так как не смог ничего купить за те деньги, которые Вы ему отдадите и пообещает отдавать частями, а сам будет достраивать свой дом. Выписать тоже будет не просто если он не захочет выписаться добровольно. Проверьте его, предложив ему выписаться вместе с ребенком, а Вас прописать. Вы положите деньги, которые он просит, в банковскую ячейку и как он предоставит Вам документы по выписке и прописке Вас, то заберет первую часть денег из ячейки. Это будет вполне справедливо. Посмотрите его реакцию на Ваше предложение. Вам станет понятно, что это развод или действительно он хочет продать. Если у Вас есть копия старого договора дарения и свидетельство отправьте мне на почту. Давайте по порядку разберемся, если конечно желаете.
Удачи Вам! С уважением, Татьяна!
Добрый вечер! Мой Вам совет: дождитесь оформления всех документов до конца и заключайте договор купли-продажи, потому как в данном случае нельзя прописать в предварительном договоре, что после покупки части старого домика собственник будет обязан продать Вам новый домик. Вас же никто не торопит? Рискуете большими деньгами. Доведите оформление документов до конца и залкючайте сделку.
Здравствуйте.
Дождитесь пока продавец оформит надлежащим образом все документы до конца и только после этого заключайте договор купли-продажи. Гарантий никаких нет.
Согласно ст. 429 ГК РФ,
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Не забудьте оставить отзыв.
Здравствуйте,
В качестве гарантий по договорам купли-продажи недвижимости может служить только банковсий акредетив (открытие счета в банке под исполнение обязательства о купле-продаже, при котором деньги переходят продавцу только после офицальной регистрации имущества покупателем). Все остальное никак не защитит Вас и Ваши деньги от возможных схем по их отъему.
Собственно Вас ничто особо не торопит, так что я бы посоветовал просто подождать оформления всего перечня документов продавцом - сбережете свои нервы и время.
Добрый день!
Советую заключать договор купли-продажи нотариально, а для этого будут необходимы правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт участка, а так же могут быть запрошены у Вас и иные документы на отчуждаемое имущество.
В договоре купли-продажи в одном из пунктов укажите, что договор вступает в силу с момента передачи денег. А их передачу оформите к договору сответствующим актом.
