Недвижимость. Обмен однушки на долю в квартире
Какой договор нужно оформить и какие документы нужно предоставить?
Здравствуйте.
У Вас есть выбор.
Либо выбираете продажу доли и покупку однокомнатной квартиры.
Либо составляете договор мены доли на всю квартиру.
Т. е. содержание договора зависит от Вашего выбора.
От этого зависит набор документов.
Прежде всего нужен правоустанавливающий документ.
Его поможет определить нанятый Вами грамотный юрист.
Далее сам основной договор по сделке с недвижимостью.
И, если пожелаете, для оформления прав нужно Ваше заявление об этом в МФЦ или в Росреестре.
К заявлению прилагается документ об оплате государственной пошлины.
При сделке с Вашей долью в квартире нужны иные документы.
Того требует гражданский закон.
Ибо при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Т. е. окончательный набор документов определит нанятый Вами юрист после определения способа перераспределения долей в недвижимости.
Кроме того, не понятно, делили ли Вы имущество при расторжении брака (откуда доля только у одного бывшего супруга?).
Т. е. по семейному закону всё нажитое признаётся общим, и для раздела нажитого в браке потребуется ещё один документ.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Прежде всего Вы должны предложить купить Вашу долю в квартире другому собственнику (его законному представителю, то есть Вашей бывшей супруге) - такое требование ст. 250 ГК РФ. Согласно данной статьи при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Поскольку в настоящее время сделки с долями в недвижимом имуществе оформляются через нотариуса (за исключением случаев, когда все собственники долей продают совместно свои доли и в некоторых других случаях) предложение о покупке доле законному представителю несовершеннолетнего собственника (то есть Вашей бывшей супруге) следует направлять самому нотариусу. После того как он это сделает, супруга, не дожидаясь месячного срока может известить Вас (нотариуса) о том, что несовершеннолетний собственник долю в квартире покупать не собирается и одновременно с этим предложить выкупить долю самой или обменять её на однокомнатную квартиру, собственником которой она является.
Во избежание временных затрат (чтобы не проводить две сделки купли-продажи - Вашей доли и квартиры жены) Вы и бывшая супруга можете заключить договор мены. Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В соответствии со ст. 568 ГК РФ если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равно ценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несёт соответствующие обязанности. В случае если товары будут признаны неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.
Вам с супругой необходимо будет решить за какую стоимость будет обмениваться доля и квартира, если что-то будет стоить дороже, другая сторона должна будет произвести доплату.
Договор мены оформляйте у нотариуса, он же Вам скажет, какие необходимо будет предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость и иные документы для совершения сделки. Также если Вы пожелаете сам нотариус через МФЦ или Госуслуги (или Росреестр) подаст документы для осуществления перехода права собственности на обмениваемое жилье.
Здравствуйте!
Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками. Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.
Алгоритм ваших дествий следующий:
Вы направляете законному представителю несовершеннолетнего собственника (как понимаю, это и есть ваша бывшая супруга) предложение о выкупе вашей доле. Направлять необходимо официально заказным письмом с уведомлением. И необязательно через нотариуса.
Ваша бывшая супруга (если вы с ней заранее договорились) высылает вам ответ, что отказываются выкупать вашу долю, но согласны произвести обмен своей однокомнатной квартиры на вашу долю.
Вы отвечаете согласием.
Все выперечисленные документы можно сделать задним числом.
Вы оба обращаетесь к нотариусу и либо он вам составляет договор мены, либо вы сами представляете ему свой вариант договора.
Обязательно нужно получить выписки ЕГРН и на квартиру, и на вашу долю (то есть на вашу кварт ру,где будет указано ваше право собственности на 1/2 доли)
В выписках также будет указана и кадастровая стоимость.
Если стомость доли и стоимость однокомнатной квартиры будут сильно различаться, то в договоре мены предусматривается пункт о доплате одной из сторон разницы в стоимости. НО! Это на усмотрение сторон. Можете обойтись и без доплаты. В этом случае все обойдутся без оплаты НДФЛ.
Если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды) подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, не возникает.
После заключения договора мены и регистрации его у нотариуса передаете в МФЦ для регистрации перехода права собственности. За дополнительную плату направить документы в Росреестр может и сам нотариус. Разница только в оплате услуг нотариуса.
Добрый день.
Александр, вам необходимо обратиться к нотариусу, так как сделки по отчуждению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Все документы по сделке закажет нотариус по межведомственному обмену документами.
Если потребуется направить уведомление о преимущественном праве покупки, то это тоже сделает нотариус.
Требования к сделкам по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество содержатся в ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Таким образом, в данной ситуации для совершения отчуждения (продажа, дарение, мена) доли в квартире потребуется нотариальное удостоверение договора.
Здравствуйте, Саша!
В Вашем случае есть несколько вариантов:
1) Наиболее подходящим вариантом будет оформить договор мены жилья.
Поскольку речь идет о передаче доли в квартире, одним из собственников в которой является несовершеннолетний, то такой договор придется обязательно заверить у нотариуса (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), а также получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства (они должны подтвердить, что сделка не нарушит права ребенка).
Если будете обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, то в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты одной из сторон.
2) Также можно оформить вопрос 2 договорами дарения, однако такие договора должны быть совершены по 2 разным сделкам, а значит Вы понесете больше расходов на регистрацию перехода права.
Кроме того, на сделку по дарению доли все равно придется получать согласие органов опеки (так как один из собственников будет несовершеннолетний), а также нотариально заверять.
3) Сделка купли-продажи могут также применяться, если есть необходимость оформить налоговый вычет после совершения сделки. При выборе этой формы Вы сможете подать на налоговый вычет в порядке ст. 218-220 НК РФ.
На сделку все равно придется получать согласие органов опеки (так как один из собственников будет несовершеннолетний), а также нотариально заверять.
4) Если квартиры приобретались в браке, то проще всего оформить мировое соглашение о разделе имущества в суде. Далее такое мировое соглашение послужит основанием для перерегистрации права собственности имущества.
На сделку также придется получать согласие органов опеки (так как один из собственников будет несовершеннолетний), а также нотариально заверять регистрацию перехода 1/2 доли.
Составить образец договора на отчуждение 1/2 доли квартиры можно как самостоятельно (дешевле), так и через нотариуса (чуть дороже), у которого будете заверять договор.
Если нужна помощь в составлении договора, то обращайтесь дополнительно.
Здравствуйте
Вам в любом случае понадобится обращение к нотариусу.
Вы можете составить договор дарения друг другу имущества
Отчуждение доли в общей собственности требует согласия остальных совладельцев (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Однако, если мы говорим о дарении доли квартиры – здесь действует принцип безвозмездности (бесплатно). Значит никакого согласия не нужно. Согласие органов опеки не требуется.
Можете составить договор купли-продажи. В этом случае будет два договора. При этом Вы сможете получить налоговый вычет. При оформлении такого договора потребуется уведомление второго собственника о продаже.Предложение должно быть оформлено в письменном виде и вручено под роспись или направлено почтой с уведомлением о вручении.
Можно составить договор мены.
Добрый день! В данном случае можете осуществить сделку: 1. Мены (наиболее хороший вариант). 2. Договор купли-продажи. В любом из данных случаев Вам придётся обращаться к нотариусу, поэтому рекомендую пройти вместе с б/супругой к нотариусу с документами и нотариус всё оформит - лучше всего договор мены. так же перед походом необходимо, что бы вы сделали письменное уедомление о предстаящей процедуре, в адрес представителья ребёнка т.е. матери. Будут вопросы или необходимость в составлении - заявлений, документов, юридического анализа и рекомендаций, какой-либо другой юридической услуги, напишите мне на мою эл. почту Lawyer-39@yandex.ru, для более подробной консультации и составления необходимых документов. С Уважением.
Здравствуйте!
Какой договор нужно оформить и какие документы нужно предоставить?
Договор мены жилых помещений.
ГК РФ Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров мены объектов жилого фонда:
- заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении);
- документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия);
- физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления);
- подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело - для договора в простой письменной форме;
- подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме);
- подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП;
- документ, подтверждающий передачу недвижимости (если условия договора и заявление допускают одновременную регистрацию сделки и права);
- кадастровый паспорт жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данный документ);
- согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости).
https://frskuban.ru/index.php?option=com_content&id=7059:-06-58&Itemid=115
